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这个超大城市,二手房限购全面取消了

(来源:网站编辑 2024-07-07 00:44)
文章正文

杭州楼市梭哈了

3月14日,杭州楼市传来大消息,发布了《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》。其中明确提出:

优化二手住房限购政策,在本市范围内购买二手住房,不再审核购房人资格;优化增值税征免年限,本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。

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来源:杭州发布

这意味着,杭州二手房全面解除限购,无论本地人还是外地人,购买不再设置任何限制。

这是继去年武汉全面解除限购之后,又一个超大城市梭哈。2023年,杭州常住人口增加14.6万人,城区人口​突破千万,成为10个超大城市之一。

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当然,和武汉所不同的是,杭州仍保留着新房的限购措施,尚未完全脱光,但都是迟早的事。

同时,也是杭州时隔5个月再出大招救市。

去年10月份,杭州市发布了《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》,主要有三大调整:

第一,大幅收缩限购圈。此前,杭州的限购区域包括上城、拱墅、西湖、滨江、萧山、余杭、临平、钱塘、富阳。现在只保留主城四区上城、拱墅、西湖、滨江,其余区域全部放开,包括网红片区奥体与世纪城。

第二,社保要求大幅放松。之前非户籍在杭州限购区购房,需要提供2年社保或纳税证明,现在只需要有社保和纳税记录就可以买房。

这意味着上城、拱墅、西湖、滨江看似仍保留着限购,实则也放开了。只是相比于其他区域,多了一个购买套数限制而已。

第三,法拍房取消限购。

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02

杭州楼市压力山大

杭州全面解绑二手房背后,是成交压力。

表面上看,杭州的房产媒体与中介都在渲染杭州小阳春已经到来,但事实并非如此。

消息面上,3月份杭州诞生了龙年第一个拼社保的楼盘。

3月6日,位于杭州余杭闲林板块的绿城绿汀春晓登记结果公示,共2557组家庭入围摇号。按照绿汀春晓所在的城西科创大走廊购房政策,绿汀春晓廊内入围人数1119人,中签率18.14%,廊内有房中签率8.12%;廊外入围人数1438人,中签率13.84%,廊外有房中签率6.07%。

有房户拼社保才能入围,廊内有房户112个月社保入围,廊外有房户92个月。

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此外,杭州的法拍房有所升温。

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但从整体成交数据来看,杭州市场依旧在探底。

根据杭州贝壳研究院数据,2024年2月,杭州二手网签2543套,环比1月(6663套)下滑62%;全年住宅网签均价29261元/平米,环比下滑2.4%。

与去年2月相比,网签量同比下滑66%,网签均价下滑4.9%。

考虑到2月份是春节月,需要与同期数据对比才有意义。所以,与2023年的春节月(1月份)对比,网签环比下滑20%,均价下滑7.0%。

此外,今年前两个月与去年前两月合计对比,诸葛找房数据研究中心披露,杭州前两个月新建商品住宅、二手住宅分别成交5894套、6875套,较去年同期分别下跌64.5%、21.4%。1、2月杭州二手住宅成交占住宅总成交量比重分别为54.8%、50.9%。

这些数据让杭州根本没有台阶可下,量价仍在齐跌。

3月份是传统小阳春的第一个月,杭州的表现并不好。

截至3月12日,杭州二手房成交量仅有2422套,不出新政的话预计最终成交量之后能勉强过6000套安全线,这对于还在不断增长、交付潮不断的20多万挂牌量来说,简直是杯水车薪。

同时,这样的数据,与当下传统的小阳春季节违和,这是杭州如今全面解绑二手房限购措施的主要目的之一,也即抢收小阳春。

全面解绑,效果会有一些,但不要有太大指望,而且作用效果也不会长。看看全面解绑的武汉就能明白。

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纵观过去两年各城市的救市措施,一般效果都只有一个月。

于是就出现了频繁出手的现象。公开统计显示,房地产调控政策优化了1008次,平均一天就有2.8次出手救市。

所以说,目前各种救市措施,都无法扭转调整趋势,顶多延缓一下调整速度而已。

饶是如此,2024年各种救市措施仍会层出不穷,毕竟“先立后破”是当下中央定调楼市的基调。

03

楼市逐渐进入全新时代

随着今年北上广深四大一线城市率先松绑限购,以及去年十多个中心城市全面解除限购,一个新时代正在到来。

也即,一个不再“五限”的时代。曾经的“五限”到如今已经不合时宜。

去年财新网就发布过一篇社论《稳楼市,防风险》。

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这篇文章的核心观点,我特别赞同。文章表示:

任何时候,均应坚持市场化为主、行政化为辅,而绝不能倒过来。当前,房地产市场仍然存在诸多难点堵点,固然有市场发育不足的问题,但是,种种不合理的行政性干预措施更是难辞其咎,集中体现在“五限”(限购、限贷、限价、限售、限商)上。以新房限价为例,它造成了新房市场与二手房市场的割裂,干扰了房企的正常销售回款,加剧其资金链紧张。此类行政限制措施严重扭曲了价格信号,误导市场主体行为,令行业更为畸形,加大其中蕴藏的风险,也使得监管难上加难。

本号早就呼吁放开限价和摇号措施。

因为无论是以限制上涨为目的的限价,还是以防止下跌为目的的限价,都没能达到目的,反而把事情越弄越糟糕。

限价,制造了与二手的剪刀差,拉大了利润空间,人为制造出了更农村的炒作需求。

摇号,则是人为制造了紧张的氛围。

限价与摇号叠加,不仅没有让市场冷却,反而加速了市场价格上涨。2016年以来,西安、成都、杭州、苏州、武汉、南京、深圳等城市加起来上演了上百次万人摇号抢房、千人摇号抢房画面。

同时,限跌令,初衷是防止系统性风险出现,防止市场过冷,影响卖地收入。

然而,在时间的检验之下发现,限跌令啥也没能阻挡住,房价该跌的仍在跌。更严重的是,限制房价下跌,干扰房企的正常回款,加剧了房企的暴雷,加剧了市场问题楼盘的局面,更加剧了卖地收入跳水的局面。

面对这些不合时宜的调控,这三年地方政府正在一层层剥离。

目前市场的普遍预测是,北京、上海、深圳的外围区基本都会一步步放松限购,当然速度不会快,循序渐进,牙膏一点一点挤。

最先外围区降低限购门槛,压缩社保要求,不行再取消限购。之后核心区的社保要求年限,也会随之压缩。

一旦上海、北京、深圳出手,其他仍保留一点点限购的强二线城市,基本会脱光光。

毕竟京沪深是楼市风向标,也是全国楼市的信仰。杭州则是二线城市中的领头者。

关键问题来了,如果限购彻底取消后,房价会再次反弹吗?

目前的宏观形势、经济以及人口形势、供应状态,共同决定了本轮调整周期时间不会短。

另外,从官方的态度来看,也是如此。

从中心城市的放松节奏来看,只是维持不破,不让下跌过快而已。显然官方只是想要维持降而不破的局面。压力大了,就松一点,再大了,就再松一点,一点一点挤牙膏。

官方似乎并没有想着让房价转向,而只是想着让房价跌得慢一些,以时间换空间,摆脱对房地产的依赖。

这与去年底两场重量级会议中提到的“先立后破”思路契合。

立是目的,破也是目的,但得先立,然后才能破。或者说,没有立起来之前,不能破。

这里的破,主要是破除三点:1、破除房地产驱动经济发展的模式;2、破除中央和地方对土地财政的依赖;3、破除高房价的隐忧。

降而不破,这才是官方对待楼市的终极态度。

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