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【今西安】全国 95 城“鹤岗化” 陕西 4 市在列

(来源:网站编辑 2024-07-17 11:16)
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全国人民,可能有不少人都不知道陕西的第二强市榆林,却甚少有人不知道著名的鹤岗。更不需要怀疑的是,知道鹤岗的,却未必知道鹤岗在黑龙江。

鹤岗的出名,是从房价开始的。

即便是在房地产爆火,一线准一线城市房价动辄几十万二线城市房价也大几万的时候,鹤岗的房价也在以万元计,但却不是一平米几万元,而是一套房子几万元。最便宜的,一万五就能拿下一套四十多平米的一室一厅。

正因为如此,很多在大城市望房兴叹的年轻人喊出了 " 逃离北上广,躺平在鹤岗 " 的口号,而且还真有不少人付诸实践。

于是,在房价畸高的中国房地产市场,鹤岗成了买不起房的年轻人最后的庇护港湾,也成了 " 低房价 " 的代名词。

这几年,房地产市场江河日下,一泻千里,没几个城市还能保持坚挺。尽管萎靡的市场缩水的价格对于很多人来说一样还是高不可攀,但降价了也依然难有销量,牛皮哄哄的时代算是一去不复返了。这时候,很多人几乎都遗忘了当年以 " 套 " 杠 "㎡"、给年轻人保留了最后 " 庇寒 " 希望的鹤岗。

直到最近,一份全网流传的 " 全国‘鹤岗化’城市名单 ",不但让鹤岗再次声名远播,也让其更成为一种现象的代名词。

在这个总计包括 95 个城市的名单中,陕西的咸阳、汉中、铜川、宝鸡赫然在列。

" 鹤岗化 " 一词,最早出于南京大学城市科学研究院的一份城市发展分析报告。

这份报告里,创新性地提出了两个词—— " 鹤岗化 " 和 " 东莞化 "。" 鹤岗化 " 主要表现为城市人口收缩及产业萎缩、活力衰减及房价贬值的一种城市经济社会发展形态。与之相对应的,基于能够持续吸引外部区域人口、资本、资源而成就的人口大增长、经济高成长、社会强活力的城市增长现象,则称之为 " 东莞化 "。

该分析报告根据 2000-2022 年共 23 年期间的数据计算人口增减幅度,将全国 332 个地级市(不含三沙市)的人口变迁进行了统计。其中 " 鹤岗化 " 城市共有 131 个," 东莞化 " 城市共有 201 个。其中鹤岗市的人口流出率为 19.81%,东莞的人口增长率为 61.86%。

网上流传的那个 95 城名单,相比南京大学的研究报告还有所缩减,究其原因,这个民间版本的 " 鹤岗化 "95 城,把更多的维度放在了房价。在这些城市,只需要花费十几万元甚至几万元,便能买到一套房,可谓 " 买房白菜价的城市名单 "。

譬如,距离北京海淀只有 100 多公里的张家口下花园区,有不少总价 10 万元以内的老房子,静静地等待着有缘人。

要知道,这里距离首都并不遥远,前两年还刚刚和北京共同举办冬奥会。如果你以为这里 9 万元的房子已经很便宜了,岂不知,花 6 万元就可以买一套建筑面积 60 平方米的两室一厅,花 8 万元能买一套 78 平方米的两室两厅。而且,价格都还可以再谈。

据媒体报道,截至 2024 年 6 月底,全中国至少有 10 个省份的 24 座城市出现在社交平台有关 " 几万元全款买房 " 的讨论中。而在 95 个鹤岗化的城市中,只需花费十几万元甚至几万元,就能拥有属于自己的一套房子。

很多人以为,黑龙江鹤岗是 " 白菜价买房 " 的顶流,但真正的内行却知道,辽宁西北部的小城阜新性价比更高。阜新市区 60 多平的两房一厅,还是学区房,楼下就是大润发、万达广场、菜市场,总价居然只要 5.5 万元!辽宁绥中的一套两居室,带露天阳台可以烧烤,步行能走到海滩,业主还送所有家具,总价只要 12 万!

不过,这些城市在甘肃玉门面前都要甘拜下风,一套 70 平方米的房子,总价 2000 元!对,你没有看错,70 平米不要二十万,也不要两万,只要两千。因而,玉门也有了一个响当当的名号:全国房价最低的地方。

在玉门老市区,单价一两百的房子随处可见,周边却空空荡荡至极。

另外让人颇感意外的事,作为超级经济大省的广东,居然也贡献了 5 个鹤岗化城市。清远临广板块,距离广州市中心仅仅 90 多公里的地方,挂牌两三千的房源比比皆是。

陕西入列的四个城市,铜川入围一点都不意外。倒是汉中、宝鸡、咸阳,尤其是咸阳, 还是颇有些出人意料。

先说铜川,资源枯竭型城市的典型代表,当年因煤而行,如今无煤而衰,再正常不过。

此外,铜川地处关中平原和黄土高原的过渡带,关中不关中,陕北不陕北,地形复杂,空间逼仄,除了挖煤不受影响,其他产业几乎都多多少少受到影响。以王益区和印台区为主体构架的老城区,坡多,路弯,楼旧,街窄,从发展和宜居的角度都难言优势。新区和耀州区又和老城区首尾不顾,各自成片,要说排兵布阵倒是可以互为犄角,但若论聚力发展,产业与宜居协同并进,确实差了意思。

正因为如此,铜川人口持续外流,逐年减少,偌大一个地级市,总人口才将将 70 万,比西安仅剩的两个县城都多不了多少。与之相对应的,4000 多元的新房房价,5000 多元的二手房房价,也算互为匹配了。而在网上,将近 100 平米的房子挂牌价不到 20 万,也并不鲜见。

可以说,铜川绝对是陕西最具代表性的 " 鹤岗化 " 城市。

其他三市,乍一看着实意外,但仔细琢磨又不意外。

譬如汉中,正好地处西北和西南两大城市的中间,两头被虹吸,往北是西北第一城西安,省会所在,往南是天府之国成都,又都是巴蜀文化区有着强烈的认同感。七普显示,汉中全境常住总人口为 321 万,比六普少了整整 20 万,流失于全国各地,尤以流入西安最多。

其实汉中的自然环境还是不错的,山水环绕,鱼米之乡,但终究是被秦巴山脉包裹着,又在两大城市的夹缝之中。说出来可能很多人会觉得不可思议,这么一个山清水秀的地方,新房均价也就 5500 元左右,二手房更是只有 4000 多元。

位于秦岭腹地、关中平原最西端的宝鸡,很长一段时间都被誉为陕西省 " 第二城 "。受益于 " 一五 " 计划和三线建设机会,宝鸡积累了相对完整的产业链条,纳入了省级的 24 条重点产业链。然而,在 " 强制造 " 的标签下,宝鸡也难以掩盖其在吸引和留住人才方面所面临的困境和短板,人口总量连续五年下降,已经减少了超过 50 万人。

与之对应的,宝鸡的房价也着实不高,二手房均价 4800 多元,新房均价 5600 多元。倒也有 10000 多元的楼盘,但并没有太大的比率。

再说咸阳,有一个数据可能很多人都想不到,相比六普,七普的时候,咸阳人口流失高达 93.5 万人,不但在陕西九地市中高居第一,而且在整个西北都不遑论让。而这流失的近百万人口,大部分都到了西安。西安通过户籍迁移新增的人口中,咸阳就贡献了 52.83%。究其原因,对外出找工作、谋发展的咸阳人来说,难道还有比西安更方便的城市吗?

咸阳二手房均价 7400 元左右,相较去年同期下降了 12.57%。这个价格,无论是对咸阳人,还是西安人,都没有什么吸引力。

鹤岗化,对具体的城市而言,自然不算好事。

但也并非无解。大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米,超大城市虹吸二三线城市,二三线城市同样可以虹吸城镇。

而且,从社会发展的角度,城市的聚集化和精英化,有利于长远发展,有利于资源的最大化利用,有利于更多人口享受更优渥的资源。有鹤岗化的城市并不可怕,因为对应的,是其他城市的东莞化。根据南京大学的那份报告,东莞化的城市,要远远多于鹤岗化的城市。

随着鹤岗化和东莞化两个相反方向的各自加剧进行,如何重新进行放眼全局的发展布局,包括城市的整合归纳,倒是一个全新的未来命题。

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