西安24个自备锅炉供暖小区 供暖价格涨2元左右

关注今冬供暖 大多数供暖价格涨幅高于西安市物价局测算的每月每平方米1.5元

自备锅炉小区供暖涨价 到底是怎么算出来的

供暖的日子临近，可是今冬因为天然气非居民用气价格的上涨，天然气自备锅炉供暖小区的供暖价格普遍上涨，每个小区涨幅不一，价格公示内容也不一样，不少业主质疑，小区的供暖价格究竟是咋算出来的？是否可信？

华商报记者走访了西安的9个自备锅炉小区，电话采访了15个自备锅炉小区。调查发现，大多数供暖价格涨幅高于西安市物价局初步测算的每月每平方米1.5元。

01荣城名苑小区

供暖价格：去年6.5元 今年7.63元

价格涨幅：涨1.13元 涨17%

公示情况：没公示去冬实际用气量

10月28日中午，在荣城名苑小区每栋楼的单元门口，都张贴着物业办发的《关于调整2015年度采暖价格的通知》，说明涨价原因、涨价幅度、供暖时段等；小区物业办门口的公示栏还公示了《2015年至2016年供暖费用核算（16小时方案）》的算账明细。

但小区业主张先生说，他觉得物业公示的计费方式不合理，首先，从公示的明细账单上来看，电费中列支的很多运行设备核算时间不一样；其次，列明的所有明细账单，没有相关票据或复印件作为佐证；还有，物业没有公示去年采暖季的总用气量和面积。

物业办工作人员解释说，首先，小区有3台7吨的天然气锅炉，因为入住率不高，烧二备一，去冬的总用气量在100多万立方米；其次，去冬的相关票据已经在公司入账，没办法公示。至于按照西安市物价局的规定，应该在供暖季结束后的一个月内进行成本决算公示，一名工作人员说应该公示了，但工作人员换过了，她对去年公示的情况不了解。第三，核算方法不一样，是因为该小区2013年交房，每年的供暖面积随着入住率有变化，比如排名前列年入住率仅30%，第二年40%，预计今冬可达65%左右。

据物业工作人员介绍，小区供暖16个小时，天然气成本占供暖总成本的75%到80%，根据去年的决算，供暖赔了几万元。

02城市雅苑

供暖价格：去年5.8元 今年测算7.3元

价格涨幅：涨1.5元 涨幅25.9%

公示情况：尚未公示

该小区业主张女士说，天然气价格上涨了，供暖价格也要涨，他们不是不能理解，但是否应该涨1.5元呢？

小区物业办王经理说，该小区规模小，只有一栋楼，213户，2010年交房，今冬是第五个采暖季。之前的四年，小区都是按照每月每平方米5.8元的价格收取暖费，与市政集中供热价格持平，比周边的自备锅炉供热小区价格都低。今冬天然气价格上涨，去冬小区用气量为17万立方米，按照小区20800平方米核算，今冬供热价格为7.3元，每天供热10到12个小时。

王经理说，供暖不赚钱可以，但不能赔钱，不然给公司也没法交代。目前还没有公示价格，仍在商讨阶段，如果业主觉得价格高，都不愿意交费，那么今冬可能无法供暖。

按照物业提供的数据，去冬该小区供暖应收费482560元，根据去冬用气量和气价，天然气成本为336600元，占到供热收费的70%。

03紫竹花园小区

供暖价格；去年5.9元 今年7.5元

价格涨幅：涨1.6元 涨幅27%

公示情况：费用核算表详细

10月28日上午，在小区入口处门房，就贴着涨价告示以及采暖费用核算表。告示上说明，供热时间为每天凌晨5时30分到晚11时，室内温度达到16摄氏度。由于天然气价格上涨幅度大，锅炉年检维修费用，人工工资上涨等因素，核算成本为8.16元，考虑到小区实际情况及业主接受能力，经过物业办和业主委员会代表商议，决定最终在2014年采暖费基础上，每平方米上调1.6元。在旁边的采暖费用核算表中，详细列举了电费、水费、天然气、锅炉年审、工资、维修费的各项支出。

物业办工作人员表示，今年供暖费的问题特别严重，本来10月初就应该贴通知收费了，但因为价格问题，一直都不敢出通知。华商报记者询问各项支出是否有票据，工作人员表示都有，但经理不在拿不出来，记者未能看到。

当天下午，该小区物业负责人联系记者，表示今年天然气的大幅涨价，给小区自备锅炉供暖带来了巨大的压力。大家想不通，为什么自备锅炉供暖执行的不是居民气价？

04铂林美域小区

供暖价格：去年6.5元 今年8.1元

价格涨幅：涨1.6元 涨幅24.6%

公示情况：未公示成本核算依据

铂林美域小区入口处张贴着关于暖气费调价的通知，其中提到，天然气调价仅此一项造成小区今年供暖成本增加近19万元，经核算决定将今年的供暖价格由原来的6.5元/平方米/月上调至8.1元/平方米/月。

业主方女士反映，小区规模较小，共300多户，“从2009年入住小区的暖气费都是6.5元，今年一下涨这么多，觉得用不起暖气了。”方女士说，主要是物业的收费通知难以令人信服，没有成本核算过程。

小区物业介绍，历年小区供暖用气总量基本维持在24万方左右，天然气调整后，其他各项费用均不变的情况下，平均每平方米每月增加1.6元。

对于部分业主提出的各项成本支出，10月28日，陕西和谐物业管理有限公司铂林美域小区物业管理处工作人员表示，无法向业主提供单项支出的票据，“我们就是根据去年的成本支出核算出这个价格的，但我们不会随便拿给业主看，不允许看。”

05紫玉兰庭小区

供暖价格：今年8元/平方米

公示情况：只告示价格 不公布算法

10月28日，在紫玉兰庭小区楼下，张贴着2015年度供暖通知，其中提到因天然气涨价幅度近40%，小区暖气费为8元/平方米，供暖前一次性缴纳，空置房的收费标准为60%。

“通知上光告知了收费标准，这个标准怎么来的，怎么算的？一概没有。”业主孙女士说，在业主并不清楚具体算法的情况下，物业工作人员已经入户调查，征求业主是否同意供暖。

在陕西广源物业管理有限公司紫玉兰庭客户服务中心，工作人员表示，暖气的收费标准是公司核算并定下来的，目前他们执行公司的意见，先入户调查，看大家是否同意供暖，如果业主对该收费有意见，公司将考虑公布去年的供暖支出和今年供暖费的核算方法，之后物业考虑二次民意调查，如果公布成本了七成以上业主不同意供暖，则今冬就不能正常供暖。

物业这样的说法，让几名业主难以接受，他们认为，物业没有诚意公布实际的支出，而是在探业主的底。“本来你支出多少，都应该明明白白的公布。”

06唐延鑫苑小区

供暖价格：去年6.5元 今年8.2元

价格涨幅：涨1.7元 涨幅26%

公示情况：有购气成本公示

10月28日上午，唐延鑫苑小区里张贴着供暖的涨价通知，今年单纯气价上涨39.9%，去年小区供暖购气72万元，今冬供暖时间与去年相同（14个小时）的情况下，单购气在去年的基础上需增加287280元，因此小区核算今年供暖成本8.5元/平方米。现向全体业主征询供暖意见，并开始收取供暖费。若到11月15日供暖季前交费达不到50%，将无法供暖。但并未同时公示成本核算表。

小区一位60多岁的业主说，他虽然在意见书上签字同意供暖，但仍然对价格有意见。“当然要供暖啊，要不年龄大了受不了，但这个价格也受不了。”这位业主说，自家房子小，83平方米，算下来4个月多掏近700元，虽然听起来不是太多，但一个月退休工资才2000元。

在物业办公室内，负责人左经理已准备好成本核算表，准备贴到电梯口。据介绍，经过测算，因为此次调价，平均每户业主要为供暖多掏700元。因为这个涨幅，在征求供暖意见中，业主现在签字不积极，交款不积极。目前只有50多户来签字，其中有6户业主明确赞成不供暖。

10月31日，再次联系该小区物业，获悉供暖价格下调了3毛钱，定位8.2元，供暖时间不变。

07鑫龙天然居小区

供暖价格：去年6.2元 今年7.95元

价格涨幅：涨1.75元 涨幅28%

公示情况：天然气、人工费用等明确

10月28日，在鑫龙天然居小区多个公告栏上，都张贴了物业对今冬供暖的价格成本测算，其中提到，该小区供暖面积（房屋总面积）为21.24万平方米，供暖单价为每月每平方米7.95米，物业特别批注该价格为备案价格，而测算后每平方米的价格则为8.21元，每天供暖18个小时，分两个时段。之所以测算出这样价格，所有的支出项都是根据2014年度供暖的实际支出，分别有这样的成本：

天然气：上年度供暖期间共用天然气221万方，438万元；

电费：60.69万元

水费：5342元

人员工资：8个司炉工，每个月工资3500元，供暖4个月加最后一个月维护保养，共5个月工资14万元

燃气设备维管费：38吨（锅炉容量）*1500元/吨=5.7万元

锅炉软化水处理费：1200元

锅炉及设备维保费：5.9万元

维修材料费用：7.79万元

总费用为532.82万元。

在成本公示中，物业还贴了22张购买天然气的票据，一共438万元。

西安鑫龙物业管理有限公司天然居管理处项目负责人姚先生表示，天然居小区共2300多户，共6个锅炉，按照目前的成本测算，如果每天锅炉运行18小时，实际每平方米的供暖成本为8.21元，之所以最终公示7.95元，还是考虑到了业主的承受能力。

根据物业公示的数据，该小区去冬应收暖气费526.8万元，去冬天然气成本438万元，占应收暖气费的83%。

08翠竹园小区

供暖价格：今年要涨1.41元

公示情况：正征求意见

小区物业公示了今冬供暖情况摸底表，说明了涨价依据，同时说明该小区2014年每日16小时供暖，整个采暖季实际用气量为199.9万方，根据推算，2015年用气成本将增加157.92万元。如按小区总面积28万平方米全部用暖计算，供暖成本平均每月每平方米将增加1.41元。

小区业主李先生说，该小区去年供暖价6.6元，今冬说要涨到8元。根据物业公示的数据，业主算了一下去冬的帐，用气量为199.9万方，按去冬每立方米1.98元计算，去冬的用气成本为396万元；按照小区总面积28万平方米，去冬每月每平方米供暖收费6.6元计算，去冬供暖收费应为739万元，如此核算下来，去冬的用气成本仅占供暖总成本的54%，而物业说占70%到80%，明显是矛盾的。

10月29日，华商报记者多次联系该小区物业，工作人员说负责人不在。对于业主的质疑，他们也没有回应。

09安馨园小区

供暖价格：去年6.1元 今年7.8元

价格涨幅：涨1.7元 涨幅27.9%

公示情况：成本中测算3%的利润

该小区内张贴着涨价的通知和测算明细。通知中说，涨价的主要因素为天然气价格上涨。在公布的测算明细中，天然气用气量为32万多元，电费1.5万多元。成本中还测算了3%的利润，为10769.1元。

由于经理不在，记者未能看到各项发票。物业一位工作人员说，因为小区比较小，而且设施老，因此供暖成本比较高。

10科创小区

供暖价格：去年6元，今年7.7元。每天供暖14个小时

价格涨幅：涨了1.7元，涨幅28%

小区规模：400多户

是否公示：公示

11腾业南院小区

供暖价格：去年7.2元，今年8.9元。每天供暖24小时

价格涨幅：涨了1.7元，涨幅24%

小区规模：入住400多户

是否公示：公示

12东方绿洲小区

供暖价格：去年6.6元（每天供暖16小时，共112天）

今年方案一，7.43元，每天供16小时，供暖时间共112天；

方案二：8.73元，平时每天供16小时，节假日供24小时，供暖时间共112天；

方案三：6.64元，比正常供暖季少20天，每天供16小时，供暖时间共100天。最终方案未定，目前正在征求意见阶段

小区规模：770户，实际采暖面积6万平方米

是否公示：公布了去年的具体支出和今年的核算方法

13水榭花都小区

供暖价格：去年6.3元，今年8.5元。每天供暖16小时

价格涨幅：涨了2.2元，涨幅35%

小区规模：入住约1000户

是否公示：公示  

14恒基碧翠锦华小区二期

供暖价格：最初8.5元供24小时，很多业主嫌贵，后来提出两种方案，分别是7.97元供18小时，7.12元供16个小时，但还在征求意见阶段

价格涨幅：今年是排名前列个采暖季

小区规模：近千户，入住率不高

是否公示：公布了价格

15长安南路长延居小区

供暖价格：去年6.4元今年7.4元

价格涨幅：涨了1元，涨幅15.6%

小区规模：4000多户

是否公示：公布了价格，未公布核算过程

16文艺北路水务局家属院

供暖价格：去年5.2元，今年7.37元

价格涨幅：涨了2.17元，涨幅41.7%

小区规模：101户

是否公示：公布了去年用气量10.02万方

　17太华南路光明小区

供暖价格：去年5元/平方米，今年6.7元/平方米，每天供暖10小时

价格涨幅：涨了1.7元，涨幅34%

小区规模：1200户

是否公示：公示了去年的用气量、水电和人工成本等支出项

18通济花园

供暖价格：去年5.8元，今年7.8元。每天供暖12个小时

价格涨幅：涨了2元，涨幅34%

小区规模：4栋小高层，两三栋多层

是否公示：公示，11月15日以后交费的，价格将上涨为8.55元

　19北稍门宏府向荣新区

供暖价格：去年6.25元，今年7.8元

价格涨幅：涨了1.55元，涨幅25%

小区规模：5栋楼

是否公示：公示

　20小寨西旅小区

供暖价格：去年7.9元，今年8.87元。每天供暖20个小时

价格涨幅：涨了0.97元，涨幅12%

小区规模：商住一体楼，居民有五六十户

是否公示：公示

21北二环金仕华城

供暖价格：去年6.7元，今年7.8元

价格涨幅：涨了1.1元，涨幅16%

小区规模：1000多户

是否公示：公示

22汇林华城小区

供暖价格：去年6元，今年7.43元。每天供暖24小时

价格涨幅：涨了1.43元，涨幅24%

小区规模：大约6000户，入住3500户

是否公示：价格公示，在未央区备过案

23凤城五路兴乐园小区

价格公示：去年6.15元，今年8.3元。每天供暖24小时

价格涨幅：涨了2.15元，涨幅35%

小区规模：常住户800多户

是否公示：贴通知公示

24世纪华城

价格公示：去年6元，今年7.7元

价格涨幅：涨了1.7元，涨幅28%

小区规模：600多户

是否公示：公示  

一、供暖价格公示应包括哪些内容？

西安市物价局：去冬用气量、小区供热面积、水电费、人员工资等

从采访的24个自备锅炉供暖小区公示情况来看，只有鑫龙天然居小区公示信息比较详尽，其余的小区，有的没有公示价格，只公示了天然气涨价的文件或者近期媒体的相关报道；有的只是向业主发放了入户调查意见表，向业主征求是否同意供暖；有的虽然公示了价格，却没有公示成本核算办法；很多小区虽然公示了价格和成本核算办法，却没有相关票据进行印证。

供暖价格公示，应该包括哪些内容？西安市物价局有关负责人说，今年天然气价格上涨带动天然气自备锅炉小区供暖价格的上涨，而每个小区的价格涨幅都不太一样，业主普遍对价格成本核算比较关注。而供热单位成本测算不准确、不真实，成本资料不够公开透明等问题，也是业主投诉自备锅炉供热价格的重要原因之一。供暖价格上涨通用的测算公式是：供暖价格上涨（每月每平方米）=去冬该小区天然气实际用气量×0.79元（天然气价格涨幅）/小区供暖面积/4。

因此，物业公示的内容应包括去冬该小区天然气的实际用气量、小区的供热面积，还有其他水电、人员工资、设备检修等的成本核算办法，还应公示涉及相关数据的票据或复印件。

二、如果物业不公布成本 业主怎么办？

可沟通协调，实在不行可换物业

如果小区不完整公布成本核算、发票等信息，该怎么办？

陕西众邦律师事务所李小东律师表示，物业服务于业主，双方是委托合同关系。作为物业，合理公示成本是合同服务中应履行的义务，而业主也有知情权，如果物业不公示或者公示不完全，业主可通过业主委员会或推选业主代表，和物业进行沟通协商，提出质疑。如果物业拒不履行义务，作为业主就可执行权利，通过程序终止物业服务合同，重新选择新的物业公司。如果物业公司在公布供暖等成本核算中存在弄虚作假的情况，就构成了收费欺诈，属于非法获益，业主可起诉，依据《合同法》，要求物业退还不真实的收费，承担相应的法律责任。

三、不按规定公示 物业将担什么责任？

还没有相关处罚办法

西安市物价局对小区自备锅炉供暖价格实行协商备案制，价格由物业和业主协商确定，但是根据协商备案制的要求，物业制定或调整自备锅炉供热价格，必须遵循合理补偿成本、公平负担、充分协商、公开透明的原则。小区供热单位测算成本后拟执行的供热价格须经三分之二以上业主同意并向业主公示后，方可执行，并到市、区物价局备案。但是有业主表示，小区物业并没有征集业主的意见，却成功在物价部门办理了备案，还有的物业根本就没办备案，照样收费供暖，对这些行为，物价部门如何监管呢？

此外，根据有关规定，停暖后一个月内，小区物业应公示供暖费用决算成本。但是很多小区业主表示，供暖费都是供暖开始前预收，业主也会为此吵吵一阵，供暖季结束后，很多业主都不再关注供暖收费问题，大多数物业也不会公示供暖成本决算。

对此，西安市物价局要求，小区供热单位要根据实际测算情况，按照协商程序，做到“协商、备案、公示”三公开，不得借机乱涨价。但是对于小区物业不按规定公示的，目前还没有相关处罚办法。

自备锅炉供暖成本中天然气价约占7成

综合各小区所公示的成本内容，里面通常都包括天然气、水、电、锅炉年审、工资、设备维保等费用，有的小区账目中明确有3%的利润，有的则没有这一项；有的有工人的劳保，有的则没有；有的还列有1%管理费以及5%的热损耗。

“小区公布的供暖成本账目太专业了，我们都看不懂。”家住南二环紫竹花园小区的张先生说，小区公布了一张采暖费用核算表，列了十几项支出，比如还有管理费，但这些费用的发票没有公布出来，到底哪些费用是合理的，哪些是不合理的，业主们也弄不清，希望物价部门能够公布自备锅炉供暖的合理成本项目，让业主们能有个参照。

按照目前的价格政策，小区自备锅炉供暖，要求物业必须公示核算成本；必须和业主协商；在七成以上业主同意后，物业还得去物价部门备案。

根据调查结果，自备锅炉供暖成本中一般包括6项内容，天然气一项就占7成左右。

自备锅炉供暖成本

自备锅炉供暖价格上涨测算公式：

供暖价格上涨（每月每平方米）=去冬该小区天然气实际用气量×0.79元（天然气价格涨幅）÷小区供暖面积÷4

1、天然气

大概占到总成本的7成左右。

目前，小区自备锅炉用气被划至非居民用气的行列，今年自备锅炉采暖用气价格由1.98元/立方米调整为2.77元/立方米，增加0.79元/立方米，增幅为39%。

每个小区的用气量，受小区规模及供暖时长而不同。

2、水费

居民用水水费是2.9元/立方。

西安市城区居民用水长期以来实行大水表制，城区3400个住宅小区内的供水设施均由各物业公司管理，负责二次加压供水、维护、代收代缴税费等，用户承担的2.9元/立方大表水价基础上，还要加收小区内的二次供水费用（0.3/立方至1元/立方）。

3、电费

在物业公布的供暖用电中，有些电费是每度0.5元至0.6元核算，有些电费却是按照每度0.8元至0.9元的动力电核算。小区供暖用电到底属于什么类别？2014年，省物价局公布六类实施居民生活用电的项目，其中城乡居民住宅小区公用附属设施用电中，包括了居民电锅炉用电和利用地热能向居民供暖（或制冷）的用电。

4、人工工资

规模小的小区雇佣两三个司炉工就够了，而规模大的小区，物业公布的成本中，则雇佣了8个司炉工人，每个司炉工的工资大约在2500-4000元不等。

5、燃气设备维管费

按照锅炉容量收费，每吨为1500元（也有小区公布的收费标准为1600元）。

6、锅炉软化水处理费、锅炉及设备维保费、维修材料费用等等

市民物业呼吁：自备锅炉供暖用气纳入居民用气

对于此次自备锅炉小区供暖普遍涨价，归根结底是因为天然气涨价引起成本骤增。对比各小区的涨价幅度，大多都低于天然气涨幅。

“为啥要将自备锅炉采暖列入非居民用气范围？这一点物业和业主都实在想不通。”西安一小区的物业王经理表示，因为管网不到位、碰口费等问题，西安有上百个小区目前只能采取自备锅炉供暖。而今年因为天然气涨价，小区自备锅炉供暖普遍涨价，受影响的人群非常大。往年这几天都要抓紧去买气了，但现在还没有人交暖气费，每次买气至少都要买几十万元的气，这笔钱从哪儿来？

王经理说，小区户型在100-170平方米，按目前暂定的1.8元/平方米涨幅来算，供暖 4 个月下来要多掏720-1200元，这笔钱不是小数目，普通老百姓意见都能理解，希望政府能在政策上灵活考虑，将自备锅炉供暖纳入居民用气范围，减轻居民生活负担。

“将居民集中采暖用气划入非居民用气价格类别，是国家发改委的文件规定的，2013年其他省就开始执行了，我省直到2015年才执行。”省物价局相关负责人说，“从2013年到2015年，省物价局多次向国家发改委反映，认为把居民集中采暖用气划入非居民用气价格类别不合适，采暖是事关老百姓生活的大事，我们也认为应该划为居民用气类别。但得到的答复是，这个政策已经确定并在外省执行了，没有办法再改变。”

这位负责人表示，虽然多方努力并未将居民集中采暖用气划入居民用气价格序列，但省委省政府及省物价局还是采取了多个措施。“把本该按照非居民用气价格的集中采暖用气价格，从每立方米3.09元降低到了2.77元。该负责人同时表示，目前，省物价局并未放弃努力，依然在与相关部门协商，希望能减轻居民采暖负担。