2022年百城房价收入比持续回落，一线城市购房压力加大
所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，它作为居民住房支付能力以及房价水平是否处于合理区间的一个衡量标准，体现了居民家庭收入和住房支出之间的匹配关系。诸葛找房数据研究中心通过对100个重点城市近四年的房价收入比进行计算和动态对比分析，以此对各城市居民的买房难度进行客观评估。
回顾2022年，国际形势复杂严峻，国内疫情反复，经济下行压力加大。但在稳增长政策持续发力的带动下，全年经济稳步向前迈步，居民收入水平持续增长。且居民收入增速跑赢房价上涨速度，居民购房压力有所减轻。根据诸葛找房数据研究中心监测的重点100城来看，2022年百城房价收入比为12.4，较2021年下滑3.99%；从城市层面来看，城市间房价收入比差距悬殊，且分布不均衡，一线城市购房压力仍然较大。
01
2022年百城房价收入比持续下降，降幅呈收窄态势
根据诸葛找房数据研究中心监测100个重点城市平均房价收入比情况来看，2022年房价收入比为12.4，相比2021年的12.9下滑3.99%。2022年百城房价收入比走低，一方面，虽然2022年仍有部分城市会受到疫情反复的困扰，但随着防控工作逐渐成熟，加之城市积极出台稳经济政策，充分挖掘多领域的产资能力，整体经济稳步向前迈进，进而带动居民收入水平持续上升，数据显示，2022年百城居民人均可支配收入的均值为51851元，较2021年增长4.26%；另一方面，2022年房地产市场面临多重考验，优化政策层出不穷，市场信心加速修复，价格走势趋于平稳，数据显示，2022年百城房价均价为15673元/㎡，较上年上涨0.1%。综合来看，2022年城镇居民人均可支配收入增速高于房价涨幅，居民购房压力稍有减轻。
展望后市，2023年市场经济将摆脱疫情防控的拖累，居民收入预期增强，收入水平将呈现持续上升态势，且升幅也将有所扩大，另外，由于退税政策的出台，全国二手房挂牌量激增，影响房价预期，预计2023年二手房房价或将继续维持平稳走势。由此来看，居民收入水平与房价涨幅有望拉开差距，预计2023年全国房价收入比大概率继续维持回落态势，且降幅或会加大，居民购房压力也将进一步缓解。
（注：房价收入比=城市二手住宅市场均价*城市人均住房面积/城镇居民人均可支配收入，福州、海口、东莞、连云港、郑州、兰州、承德、佛山、哈尔滨、临沂、南阳、襄阳、长春、廊坊、洛阳、丹东、吉林、开封、呼和浩特、贵阳、九江、绵阳、乌鲁木齐、周口、张家口、常德、许昌及南充28个城市2022年城镇居民人均可支配收入为预测数据。）
02
一线城市房价收入比上升，二线、三四线城市持续走低
从各等级城市房价收入比及其变化来看，一线城市房价收入比呈上涨态势，二线、三四线城市持续下滑，且三四线城市降幅最大。其中，一线城市2022年房价收入比为30.4，较去年上升6.89%，在房地产市场政策面利好频发之下，叠加城市本身基本面优异、需求强劲，房价上涨动力较足，2022年北上广深房价全线上涨，上海、广州价格涨势更是超过10%，与此同时，4城收入增速虽稳步上升，但不及房价涨幅，导致一线城市整体房价收入比走高，购房压力加大。
二线城市房价收入比为13.3，较去年下降4.41%，在长三角、珠三角部分二线城市经济发展相对迅猛的带动下，2022年二线城市居民收入水平持续走高，城镇人均可支配收入涨幅达4.17%，与此同时，房价下行，数据显示，2022年二线城市房价为19044元/㎡，较2021年下跌0.42%，进而导致房价收入比下降。
三四线城市房价收入比为9.1，较去年下降7.16%。三四线城市与二线城市特征基本一致，同样是居民收入呈现稳步上升态势，城镇人均可支配收入涨幅为4.56%，但三四线城市在2022年房地产市场下行行情中恢复相对缓慢，房价下行压力相对更大，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年三四线城市房价均价为9857元/㎡，较去年下跌2.93%，房价下滑也是变相减轻了购房压力。
03
海峡经济圈房价收入比继续领先且降幅最大，长珠三角降幅低于3%
从区域房价收入比数据来看，海峡经济圈以18.6的房价收入比继续领先，其囊括的厦门、福州等城房价均处较高水平，在一定程度上推高海峡经济圈整体房价收入比。珠三角及长三角经济圈紧随其后，2022年房价收入比分别为16.1、14.2，房价涨势坚挺以及经济水平持续提升共同筑造了两大经济圈的购房高压力。另外，东北、西南、西北、中部城市4个区域的房价收入比均低于10，购房压力相对较小。
从房价收入比的变化来看，8个区域的房价收入比均较2021年呈现不同幅度的下滑态势，其中，海峡经济圈房价收入比的回落幅度居首，根据诸葛找房数据研究中心数据显示，海峡经济圈2022年房价收入比较2021年下降6.39%，主要得益于厦门、福州、漳州及泉州4城居民收入水平均出现了上升局势，收入涨幅明显赶超价格涨幅，致使房价收入比回落显著。中部城市、西北城市分别以6.16%、5.96%位居房价收入比降幅第二、三，其中，中部城市2022年房价收入比为8.8，位居各经济圈房价收入比末位，该区域经济发展持续突破，人均收入水平获进一步提升，但2022年区域内多数三四线城市房地产市场修复缓慢，房价上涨动力明显不足，导致区域整体房价收入比回落态势也较为显著。
04
城市间房价收入比差距悬殊，7城房价收入比超20
（1）深圳房价收入比居首，株洲、遵义房价收入比低于6
根据诸葛找房数据研究中心监测的2022年百城房价收入比分布情况来看，处于20以下区间的城市占据绝对份额，共有93个城市，其中，分布于0-10区间的有46个城市，较2021年增加8城；10-20区间有47个城市，与2021年相比减少8城，20-30区间与30-50区间分别有4个、3个城市。整体来看，2022年我国城市间房价收入比分布不均衡，差异较大，一线城市均处于20以上水平。
从2022年高房价收入比TOP10城市来看，北上广深4个一线城市全员上榜，产业结构丰富且完善，经济动力不容小觑，同时购房需求稳健拉动房价上涨，高收入与高房价并存，但房价涨幅明显高于收入涨幅，购房压力较大，其中，深圳、上海分别以36.5、35.2的房价收入比占据前二之位，北京、广州分别位列第四、七位；三亚受2022年几波较为严重的疫情反复的冲击，旅游业发展严重受挫，收入水平下降，但房价涨势凶猛，导致房价收入比仍居高不下，2022年房价收入比为32.5。与此同时，高房价收入比TOP10城市主要分布于长三角、珠三角及海峡经济圈，其中珠三角经济圈城市占据半数份额，进一步印证了经济发展领先的背景下，房价也具备较为稳健的上涨势头，共同作用下导致购房压力较大。
从2022年低房价收入比TOP10城市来看，均为三四线城市，且中部、西南、西北城市及环渤海经济圈均匀覆盖。其中，株洲仍然是全国房价收入比最低的城市，2022年房价收入比为4.8，其次为遵义，房价收入比为5.5。鄂尔多斯以6.0的房价收入比位居第三。整体来看，低房价收入比TOP10城市的房价平均低于9000元/㎡，且多城房价呈现下滑态势，主要是由于这些城市产业基础相对薄弱，人口吸附能力偏低，楼市发展缺乏相对稳健的需求支持，房价上涨动力也不足，进而导致价格对购房的施压力度相对较小。
（2）上海再居房价收入比升幅首位，承德回落态势显著
从房价收入比增幅TOP10城市来看，长珠三角城市揽获半数份额，同时长三角城市占据前三之位，且升幅均超10%。其中上海、绍兴位居升幅一二，2022年房价收入比较2021年分别上升15%、12.8%，湖州以11.1%的升幅跻身前三，主要与房价水平明显走高有关系，2022年湖州房价为14249元/㎡，较2021年上涨16.13%，明显高于人均收入4.5%的涨幅。另外，地处西南区域的成都以6.7%的涨幅跻身前五，2022年成都区域限购房政策进一步放开，打通一二圈层限购区，购房需求进一步释放，市场活力提升，房价上涨动力也进一步提升，进而推高了房价收入比。
而从房价收入比降幅TOP10来看，以三四线城市为主，从经济圈来看，环渤海经济圈城市占比较多，共上榜3个城市。其中，承德2022年房价收入比为10.3，较2021年回落17.2个百分点；其次为西北城市兰州，房价收入比较2021年回落16.4个百分点；江苏盐城、连云港2城紧随其后，2022年房价收入比分别为12.1、12.6，均较2021年回落16.3个百分点。另外，同为西北城市的赤峰，位居降幅第十，房价收入比较2021年回落12.7个百分点。整体来看，房价收入比下滑显著的城市多为人口流失的重镇，购房需求相应减少，房价也就失去支撑力，进而导致房价收入比难免呈现明显的下滑行情。
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