房圈人都有这么一个共识：人口是影响经济发展的重要因素，更是房地产市场需求的重要组成部分。
研究人口总量、增速及人口结构等因素，有助于深入了解房地产市场的未来走势。
最近，就有网友根据第七次全国人口普查的数据统计了各省市内部视角的人口增长率（相比于六普，也就是2010年人口普查）。
根据上图，人口增幅前10名的是：西藏、新疆、海南、广东、浙江、宁夏、福建、北京、重庆、贵州。其中，西藏和新疆人口增长率最快，是不是有点意外？
其实原因在于出生率。如果一个城市的出生率高，而死亡率相对低，即人口自然增长率高，就意味着人口增长快，但并不能说明这个城市的吸引力大。
01 人口流动趋势
那么，评价一个城市对于人口的吸引力，要看哪个指标呢？
人口净流入。
基于此，西瓜姐通过统计分析，得到了10年来31个省市人口净流入率。
从10年来的净人口流入率看，广东、浙江最高。作为长三角、珠三角经济快速腾飞的代表，这两个省经济发展在全国来说都是翘楚，故流入人口肯定多，这也与我们的感观相符。
北京、重庆、福建、江苏、上海这些地方排名靠前也是跟经济发展水平息息相关的。
但是西藏、新疆以及宁夏人口净流入率高是什么原因？其实上文已有提及。大家可别被比率这个指标忽悠了。因为增长比率的数据大，不等于说流入人口多。而是这三个省人口基数少，所以流入的人口绝对值并不高，但是比率就比较高。
以西藏为例，2010年西藏常住人口300万，净流入率11.6%，说明这10年内只有不到35万人迁入西藏；而2010年北京常住人口1962万，所以10年来净流入人口达到159.5万人。而排名第一的广东省这10年来流入人口达到了1474万，是西藏流入人口总量的42倍。
02 有的崛起，有的衰落
未来哪些省份还会有更多的人口流入，在全国的战略版图中获得一席之地？
除了人口增长水平，还需要考虑区域发展水平等其他因素来共同评价当地的房地产价值。基于人口和经济的维度，我们得到了区域房地产价值评分结果
基于打分结果，将31个省市分成了四个梯队：
第一梯队：北京、上海、江苏、浙江、福建、广东、天津、重庆；
第二梯队：山东、湖北、陕西、内蒙古、海南、安徽、湖南、四川；
第三梯队：宁夏、西藏、新疆、河南、辽宁、江西、贵州；
第四梯队：云南、青海、河北、山西、广西、吉林、甘肃、黑龙江。
每个梯度我们分别来说：
第一梯队包括四个直辖市，其人口吸引力肯定大。
北京排在上海之前，看来“帝都”的吸引力还是强于“魔都”，北京是北方最具价值的城市毋庸置疑，而且周边也没有太多的城市可以与之比肩。
天津主要是承接北京的产业转移。
重庆作为西南最发达的城市，对周边人口的吸引力相当大，尤其是近日《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》正式发布，重庆将得到更多的政策和资金支持。
浙江、福建全省人口均正增长；江苏则是越靠近长三角区域，其人口增长情况越好；而广东则是大湾区明显好于其他区域。
第一梯队的省市人口的增长不限于省市，对于全国范围内的人口产生吸引力，所以当地的购房需求不断增加，热点城市房价不断高涨。
第二梯队的这些省份经济发展水平弱于第一梯队，主要是省会城市虹吸周边人口，支撑着房价保持在省内的高水平。
第三梯队辽宁和江西是人口净流出，其他几个省份虽然人口净流入，但是人口基数少，所以流入人口总数也相对较少，同时经济发展水平普遍不及第一梯队和第二梯队，这些省份的房地产市场价值比较低。
第四梯队经济发展水平一般，而且没有太多增长动力，人口净流出严重。房地产业发展处于瓶颈阶段，有些小城市由于前期建设的住房过多，而当地却没有相应的购房力，而成为“鬼城”，如大名鼎鼎的黑龙江鹤岗市。
当然，一个城市房地产价值的评价涉及多个指标，这里就不做更多的分析，仅就经济发展水平以及净流入人口来做大概评判。
03 投资建议
第一梯队四个直辖市绝对没有问题的，长期看只是涨幅多少的问题；浙江、江苏、广东和福建则是挑重点城市来选。
第二梯队则主要买省会城市以及省内与省会发展水平相差不大的重点城市。
第三梯队和第四梯队谨慎选择，短期来看，房地产投资价值不大。
