海淀区作为北京的教育强区，其学区房主要分为几个梯队。第一梯队包括中关村、上地和海淀这三个区域，而万寿路学区和羊坊店学区同样表现出色。此外，海淀区还拥有强大的产业支撑，是北京GDP的重要高地，并且未来发展潜力巨大。
海淀区的优势在于几乎处处都有优质的教育资源，但因为开发较早，次新房相对较少。这里的房产不仅质量过硬，价格也同样坚挺。在当前楼市分化的背景下，如果考虑在海淀进行改善置业，必须精心挑选。
对于预算有限的购房者来说，西三旗、马连洼、五棵松等板块提供了较低总价的选择，同时配套设施完备。牡丹园、知春路、紫竹桥、学院路等地段更靠近市中心，学区溢价较低，适合刚需购房者逐步升级住房条件。八里庄、万寿路、公主坟、苏州桥等区域则能够兼顾地理位置与教育资源，非常适合有子女上学需求的家庭。
针对海淀的刚需购房者，通常会选择沿着西三环、西四环以及北三、北四环附近的地段购房，如甘家口、北太平庄、牡丹园等地，这些地方不仅地段优越，商圈成熟，而且购买没有明显缺陷的老房子也具备一定的流通性基础。
对于刚改需求（即首次改善型需求）的购房者，建议选择两居室户型，虽然三居室的居住舒适度更高，但在保值方面可能不如两居室。若无特别的学区需求，可以围绕产业发展较好的区域选房，例如清河、西二旗、西三旗、西北旺及四季青等商圈的主流小区。
在过去一年以及25年供地中，海淀区的新房供应主要集中在永丰北、永丰南、上地、树村、四季青、半壁店、西三旗等地，推荐关注保利嘉华天珺、中海富华里以及今晚开盘的颐海云颂等项目。预算较为充裕的购房者还可以留意下周末开盘的上地新盘——和樾玉鸣、和樾望云。此外，华润&建发的朱房村两宗地块也非常值得关注。未来即将拍卖的土地还包括海淀树村地块、海淀半壁店地块、海淀四季青地块、海淀奥森地块以及海淀上地0702地块等，可以说2025年是近十年来海淀区土地供应量最大的一年。需要了解更多海淀新盘或二手房的朋友，可以添加微信xiuge20200606咨询。
在海淀购房时，大家需要特别注意那些20年前市场表现平平，但最近20年来价格走势强劲的中等及以下学区房。随着学生数量逐渐减少的趋势，这些学区之前的溢价可能会被挤出。
在这轮楼市下行调整中，海淀区的老破小学区房价格出现了较大幅度的下跌。即使是像中关村这样拥有优质教育资源、深受家长欢迎的区域，随着学生数量逐渐减少的趋势，这些学区之前的溢价可能会被挤出。
实际上，当前北京市场的成交速度相当快，但成交的大多是性价比较高的房源。这意味着尽管成交量有所回升，但成交价格并未出现大幅上涨，部分房源的价格仍在继续下降。
今天我就以海淀第一梯队的中关村为例，探讨一下在楼市下行期间，房价是否有所下跌，以及具体跌了多少。
根据绿中介最新成交数据显示，2024年12月3日，荣上居小区一套面积为52.66平米的一室一厅户型以375万的价格成交。而相同户型在2022年11月13日的成交价为516万。通过绿中介的成交数据对比可以看出，在短短两年时间内，该户型价格下跌了141万元，跌幅达到了27.3%。这样的跌幅在北京楼市中可谓相当显著。
根据绿中介的最新成交数据显示，2025年2月25日，科育小区一套面积为59.3平米的二室一厅户型以711万的价格成交。相比之下，相同户型在2023年4月27日的成交价为839万。这意味着在不到两年的时间里，该户型的价格下跌了128万元，跌幅达到了15.2%。这一跌幅符合市场常规波动范围。
根据绿中介的最新成交数据显示，2024年11月16日，厂洼西街6号院小区一套面积为107.78平米的三室两厅户型以1212.5万元的价格成交。相比之下，相同户型在2022年1月16日的成交价为1446万元。这意味着在两年的时间里，该户型的房价下跌了233.5万元，跌幅达到16.1%。这一数据反映了该区域房价的显著变化。
根据绿中介的最新成交数据显示，2024年10月18日，加气混凝土厂宿舍小区的一套面积为59.1平米三室一厅户型以292万的价格成交。相比之下，相同户型在2022年10月7日的成交价为484万。这意味着在两年时间内，该户型房价下跌了192万元，跌幅高达39.6%。这样的跌幅在北京楼市中尤为显著，堪称是近年来跌幅最大的案例之一。确实令人惊讶，这也反映了该区域房价变动的剧烈程度。
根据绿中介的最新成交数据显示，2025年1月22日，同泽园西里小区一套面积为67.78平米的二室一厅户型以208万的价格成交。相比之下，相同户型在2024年4月21日的成交价为268万。这意味着在不到一年的时间里，该户型的房价下跌了60万元，跌幅达到了22.3%。这样的跌幅在北京楼市中属于较高的水平，显示出该区域房价变动的显著性。
根据绿中介的最新成交数据显示，2024年12月25日，中关村北一条小区一套面积为96.52平米的三室一厅户型以1028万的价格成交。相比之下，相同户型在2022年10月30日的成交价为1298万。这意味着在两年时间内，该户型房价下跌了270万元，跌幅达到20.8%。这一跌幅在北京楼市中属于较高的水平，显示了该区域房价显著的变化趋势。
让我们再来看看海淀区中关村板块的黄庄小区。根据绿中介的成交记录显示，2024年11月，一套面积为52.7平方米、包含两室一厅的住宅以575万元的价格成交，该房源位于中楼层。而相同户型在2023年3月的成交价则高达818万元。
这意味着在短短一年的时间里，该户型的房价大跌了243万元，跌幅达到了29.71%。这样的跌幅在北京当前的市场环境下，无疑是非常显著的。
再来看看中关村小区的具体真实成交案例。根据绿中介的成交记录显示，2025年1月22日，一套面积为60.16平米的小两居室以610万的价格成交，成交周期长达一年。而相同户型在2021年5月31日的成交价则是900万，且当时的成交周期仅为67天。
通过对比这两组数据可以看出，在2021年房价处于高位时，同户型房源仅需两个月即可售出；而在随后北京楼市进入下行通道的这两年里，同样的户型不仅需要整整一年的时间才能成交，而且价格下跌了290万元，跌幅达到了约32%（准确地说是32.22%）。
值得注意的是，这是一处位于中关村的优质学区房，即便如此，它也未能逃脱市场整体下滑的趋势，显示出即使是优质的教育资源也无法完全抵御市场的调整压力。
以上数据均为真实成交案例，反映了当前市场的真实状况，不容任何反驳或质疑。这一现象提醒我们，即使是在传统上认为抗跌性较强的学区房市场中，投资者和购房者也需要对市场变化保持高度敏感，并做好充分的风险评估。
咱们再来看看位于中关村的知春路47号院的具体情况。根据绿中介的成交数据显示：在2025年1月10日，知春路47号院一套面积为68平方米的两居室以524万的价格成交，成交周期长达157天。而在2022年1月10日，同样户型的房子成交价为780万，且当时的成交周期仅为44天。
这意味着从房价高点2022年，再到2025年，三年时间该户型的房价大跌了256万，跌幅达到了32.82%。坦率地说，这样的跌幅在北京市场中算是蛮高的了。
接下来，我们来看看中关村东大院小区的具体情况。根据小中介的成交记录显示，在2024年12月，一套面积为62平米的两居室以547万的价格成交。而根据绿中介的数据，同样户型的房子在2021年1月23日的成交价为847万。
这意味着在三年的时间里，该户型的房价下跌了整整300万，降幅达到了35.42%。这样的跌幅不可谓不大，显示出该区域在这段时间内经历了显著的市场调整。
接下来，让我们再来关注一下海淀中关村板块的新中关小区。根据绿中介的成交数据显示，新中关小区在2025年1月1日以392万的总价成交了一套面积为62.6平米的一室一厅户型，该房源位于中楼层，成交周期长达221天。而相同户型在2023年8月2日的成交价为499万。
通过对比这两组数据可以看出，在大约一年零五个月的时间里，该户型的房价下跌了107万，跌幅达到了21.44%。这一跌幅在北京当前的市场环境下可以视为较为常规的水平。
尽管新中关小区地处中关村核心区域，拥有优越的地理位置和便捷的生活配套设施，但依然无法完全避免市场整体调整所带来的影响。
上述房产之所以经历了显著的价格回调，主要是因为在某个阶段内过度上涨。2015年至2017年间，北京迎来了新生儿出生的高峰期，这些孩子在2021至2022年期间进入入学年龄，导致学区房需求激增。家长们通常预算集中在400万至800万之间，这使得头部学区的占坑房迅速成为市场上的热门商品，价格随之飙升了约40%。再加上整体房价上涨的情绪渲染，许多买家在感性驱动下推动了单价高达20多万的天价学区房的出现。
然而，自2023年起，随着每年新生儿数量的减少，学区房的需求也随之下降。叠加房价进入下行周期的影响，这类占坑学区房的价格出现了显著回落，甚至可以说价格腰斩也并不为过。
即便如此，对于有实际需求的家庭来说，现在是否是购买的好时机呢？我的观点是：完全可以考虑购买！
原因如下：
价格已经足够吸引：以中关村小区为例，目前价格已回归到2016年的水平，完全抹去了过去两轮房价上涨带来的溢价。当前价位提供了较高的安全边际。
优质教育资源依然稀缺：尽管学区房的需求有所减少，但并不会消失。优质的教育资源始终是稀缺的。当优质学区房价格持续下降时，那些原本负担不起的家庭会将注意力从较弱的学区转向更强的学区。
因此，正确的策略应该是：如果有条件的话，应尽快将手中的普通学区房或老破小换成优质的学区房。顶级占坑学区房的价格很可能已经触底，而普通的老破小房源则可能继续跟随市场大势波动，其底部何时到来仍需视整体市场的表现而定。
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