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2023年第二季度北京房地产市场回顾与展望

(来源:网站编辑 2023-11-23 00:19)
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  全球知名的房地产服务商第一太平戴维斯,于近日发布2023年第二季度的北京房地产市场研究成果,全面回顾总结北京写字楼、商业零售及大宗投资等不同细分市场的季度表现,对北京房地产市场的上半年表现进行阶段性研判,并就2023年下半年北京房地产市场的走势做出展望。

  第一太平戴维斯华北区董事长胡裕华先生表示:“2023年行至年中,北京房地产市场缺乏亮点、持续承压,市场整体仍未冲破低迷态势、恢复进程缓慢,可以说市场主体仍在等待更多的复苏信号,这也成为下半年房地产市场最大的命题。道阻且长,行则将至,复苏过程不会一蹴而就,但复苏的基础和信心则尤为重要。综合来看,下半年仍需要更多积极因素加速推动筑底反弹,市场在波动中寻找向上的力量。”

  2023年第二季度,北京写字楼市场未能开启反弹,而是延续了一季度的疲软态势。季度内,北京甲级写字楼市场共有四座新项目正式交付,带来约24.4万平方米的新办公面积。今年上半年,全市甲级写字楼市场新增供应量累积至30.2万平方米,较去年同期上升28.2%。从供应端的角度来看,市场已回归正轨。

  但需求端的萎靡不振则成为当前的市场痛点,市场活力仍被多重不利因素抑制。2023年二季度,全市甲级写字楼空置率继续攀升,环比、同比分别上升1.5及2.5个百分点,至18.3%的高位。而业主方面对不断累加的去化压力,只能继续调整租赁策略,通过给予更大幅度的优惠来“以价换量”加速去化,直接导致二季度北京甲级写字楼平均租金继续下滑,至人民币每平方米每月312.5元,环比、同比分别下降2.9%、7.4%。

  值得注意的是,二季度全市净吸纳量再次录得负值,仅为-13,460平方米,继去年四季度之后连续三个季度净吸纳量出现负值。2023年上半年,全市甲级写字楼市场累积净吸纳量约为-1.67万平方米,整体去化压力有增无减。

  展望2023年下半年,从供应端角度来看,北京写字楼市场继续迎来大体量供应潮,约51万平方米的新办公面积将渐次交付入市。需求端方面,由于今年以来国内经济增长乏力,直接抑制写字楼租赁需求的复苏,尤其是二季度市场明显降温,调整反弹的压力持续加大。但部分即将入市的项目预租情况良好,有望在三、四季度帮助市场实现边际性改善。整体而言,全市写字楼市场稳步恢复过程中仍面临巨大的挑战与压力。

  2023年上半年,北京商业零售市场火热复苏如期而至。二季度,共有六个零售项目开业迎客,累计带来约68万平方米新零售面积,市场迎来供给高峰。此外,各大购物中心积极推进品牌招商与调整、构建独特的消费场景,以迎接五一假期与暑期档的消费热潮。2023年二季度,全市优质购物中心平均空置率环比下降0.9个百分点至7.6%;同期,全市优质购物中心平均租金水平为每平方米每月806元。

  二季度,位于海淀区的西三旗万象汇、位于朝阳区朝外商圈的THE BOX 朝外、位于石景山区的京西大悦城(000031)、位于朝阳区东南部的惠多港购物中心、位于运河商务区的通州远洋乐堤港、以及位于昌平区的首开LONG街等六座各具特色的零售项目相继开业,丰富了不同区域消费选择的同时也形成近年来罕见的供应高峰。此外,季度内多个购物中心项目加速品牌招商、升级迭代品牌结构,将文化、时尚、社交等元素与商业消费进行融合与互动,使得全市主要零售项目的客流量与消费活跃度较一季度再次提升。

  2023年下半年,北京市商业零售市场更加值得期待,多个新建项目与城市更新项目预计将按时入市,带来超过50万平方米的新增零售面积。存量项目积极创新商业场景、落实商圈改造提升计划,同时叠加暑假、国庆等黄金档期,北京市零售市场将迎来新一轮的消费热潮,2023年也有望成为北京零售业态高质量发展的大年。

  北京大宗投资市场未能在二季度继续保持活跃,交易额有所回落。季度内大宗投资市场累计成交金额仅为人民币44.68亿元,环比下降33.7%,较去年同期下降53.4%。今年上半年,北京大宗投资市场累计成交额仅为人民币112亿元,较去年同期下降18.6%。相较疫情三年,现阶段的北京大宗投资市场未见明显回暖。目前北京商办市场仍处于调整波动阶段,投资机构也愈发谨慎、投资情绪降温,市场上主要成交案例更多的来自于自用型买家和法拍收购。

  回顾2023年上半年,北京房地产市场整体表现较为平淡,写字楼、大宗投资等细分板块并未出现明显改善,仅在零售市场出现亮点。目前北京房地产市场回暖速度低于预期,呈现出“强预期与弱现实”的强烈反差。当市场预期和现实情况的背离持续加大,预期层面的复苏何时能出现则是下半年的最大命题。预计今年下半年北京房地产整体市场下行趋势有望缓解,随着政策环境与宏观格局的深入调整,房地产市场有望加快筑底、蓄力复苏。

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