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聚焦“老旧小区改造”之二:改“面子”容易,改“里子”难

(来源:网站编辑 2024-01-01 04:45)
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小区里,没有大事,多是家长里短、鸡毛蒜皮的小事:邻里纠纷谁来管?居民难事谁来办?绿化带和停车位矛盾如何解决……

记者走访多个老旧小区时发现,近年来,不少改造后的小区居住环境有了明显提升,但物业管理及民生服务等方面仍存在不少短板。改了“面子”,似乎却改不动“里子”,老旧小区在改造后仍面临着管理难、管理乱、管不好的问题。

如何让老旧小区焕发新的活力,让居民诉求件件有回音,对社区生活有归属感、认同感,值得思考。

为了探求老旧小区治理的最优解,让街坊邻居和社区干部变成熟人,让社区工作更有人情味儿……宝鸡市、咸阳市的多个老旧小区在基层治理过程中积极探索,按照党建引领、群众自治、社会参与的思路,摸索出适合各自的一套办法。

“大杂院”变“清雅居”

步行走过近四米宽的柏油路,两旁的小花园月季盛放,显得格外清新雅致,搭配崭新的健身器材、规范有序的停车位,宝鸡市渭滨区经二路街道新宝路社区渭工路17号院一眼望上去是颜值、气质双双在线。

可谁能想到,眼前这个其乐融融的院子,几年前却是全市有名的“脏乱差”。

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有序推进老旧小区改造  视觉中国/供图

“我们院子原单位是宝鸡焦化厂,破产多年,平时哪怕是换个灯泡,没个三五天换不来,遇到汛期,一场大雨,楼顶就会漏雨,头些年,大门前的垃圾堆得像大杂院,小区居民真是没少找事。”曾任新宝路社区党委书记的陈永福直言。

时值2020年12月,新宝路社区的老旧小区改造工程正在收尾,在社区工作了半辈子的陈永福也要从社区党支部书记的岗位卸任。本是两全其美的好事,可陈永福却怎么也高兴不起来。

“老旧小区三分改、七分管,现在小区是改造完了,但后期如何维护和治理还是一个难题,如果改造后还是无人管理,我担心社区管理的八个院子会不会很快又恢复到‘脏乱差’的原状?”陈永福说出了自己的隐忧。

带着想法,他首先向所在街道提出了能否在17号院试着成立“自管小组”,小区治理上先从这个人口仅114户的小院子试试水。

2021年3月,经二路街道办事处的会议室十分热闹,17号院居民代表们聚在一起商议:鼓励有一技之长的居民参与进来,通过以社员入社的方式,自愿加入“自管小组”,成立院落合作社,为小区提供低价位、非盈利的准物业服务,自治组织的名字则简单干脆,就叫做“我帮你”院落服务合作社。

让小区居民当家作主,管好楼院里的自家事,这一次,陈永福退而不休,重新被居民推选上来,成为院落合作社负责人,要带头儿来啃下这块儿老旧小区治理的“硬骨头”。

11月上旬,17号院在试暖过程中出现了暖气管道爆裂的问题。面对突发状况,陈永福第一时间带着工作人员赶到现场,联系热力公司人员关掉暖气总阀门,对漏水点进行检测、排查,开始抢修。

复杂的是,半个月不到,暖气管道再次发生爆管,陈永福同17号院党小组、合作社成员通宵重新确定维修方案,焊接暖气管道,终于在两天后,供暖恢复了正常。

两次暖气管道爆裂得到修复,标志着17号院原先无人管理的局面有了扭转,“我帮你”院落服务合作社开始得到不少居民的支持,惊喜的是,还有周边不少自我管理服务低水平、不规范的小区居民主动来找到陈永福要求加入合作社。

“经二路街道是宝鸡市的老城商业区,辖区内商贸活跃、老年人口较多,街道166个居民小区中‘三无’小区数量超过了一半,可以说,17号院只是其中一个缩影。”经二路街道党工委副书记张璐介绍。

随后,经二路街道在辖区所有“三无”小区成立党小组和居民自治小组,集中民意形成居民公约、议事规则、小区整治方案等,使“三无”小区初步实现自我管理服务。采取“合作社+自管”的方式,专门派出1名班子成员牵头,抽调3名社区干部、外聘2名工作人员参加,成立了“我帮你”院落服务合作社,吸纳小区自管小组、楼栋长、院落达人等入社,为“三无”小区提供低价位、非盈利的准物业服务。

在街道指导下,原先部分老旧小区自管组织管不好、物业公司进不来的37个小区,合作社吸纳其院落自管小组自愿入社,并通过集中培训、委派指导员定期走访等方式开展工作。

今年六月,新宝路社区渭工路63号院在“我帮你”院落服务合作社一年多的精心治理下,将小区名字正式更新为渭工路“新”63号院。一字之变的背后是小区由治到美的变化,也让居民对新生活有更多的期待。

“双输”换“双赢”

以宝成铁路中心线为界,铁路桥东侧为渭滨区,过了铁路向西便径直进到了金台区,而正是由于地缘接近,金台区的基层治理状况与前者有着一致的相似:老旧小区存量大、基础设施老化、人员构成复杂。

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工人在改造小区停车场  新华社/供图

“这些年,居民人员构成发生了很大的变化,院内各种矛盾更加频发,有人将院内花园私自侵占种菜养鸡、有的将楼道摆满旧家具,也有不少以各种理由不交物业费……”瓦厂街社区党总支书记纳宝华说,以瓦厂街社区为例,38栋居民楼中,楼龄在30年以上的数量超过90%。

楼院工作不好做,往往在统一意见这一步就会被卡住。

2020年11月,瓦厂街社区新华小区策划了一场广场板凳会,有啥问题说出来,大家一起协商。“这次主题是聊聊小区改造,大家伙都有啥好想法、好建议?”新华小区院落党支部书记李明泉当起主持人,十几位居民代表围在一张方桌边热火朝天地讨论。

“我建议小区使用指纹门禁系统,方便又安全。”“院子的围墙可以重新修砌,自己包工自己干能省不少费用。”“小区的围墙可以画上壁画,整洁又好看。”

在李明泉的引导下,按照社区民情议事会程序,社区干部整理出了热度最高的三个事项,贴到小区公告栏上,居民再次在自己最感兴趣的小组二次讨论,这场开放式讨论会格外受到小区居民的支持。

“老旧小区里需求纷繁复杂,社区干部常常居中协调,但又往往得不到理解,出力不讨好,社区居民没参与感,‘双输’的局面成为社区治理的困局,板凳会就是要将拿主意的权利交还给居民。”李明泉说出了策划这场板凳会的初衷。

经过小组讨论、发布方案、投票决定等环节后,新华小区根据居民诉求,从高到低将小区扩建了停车位、安装自动充电桩、美化小区墙面等列为待办事项,并一一制订执行方案。

咸阳市秦都区思源南路社区,面积仅0.24平方公里,居民3133户,却包罗了大大小小近20个小区,是一处典型的单位板块型社区。

2020年4月开始,思源南路社区居民抛出要建“老年人活动场地”的问题,可实际上,社区是要地没地、要钱没钱,社区党总支书记田苗想不出解决办法。

此时,还作为新鲜事物的“开放式治理”走进他的视线,抱着试一试的心态,他邀请物业管理委员会、社区党员代表、社区工作者以及愿意参加讨论的居民尝试开展了一次讨论。

“结果出乎意料,社区居民带来了需求、问题,也当场提供了不少解决问题的好建议。”田苗回忆。

活动场地要设在底层,方便老年人走动;场内最好能设个茶室,老年人能喝茶聊天;有人还想报名成为老年人活动场地的志愿者……大家提出的“点子”足足写满了一张纸。

随后,思源南路社区借助老旧小区改造项目,对小区沿街门面进行翻新改造,社区将重修后的门面租赁给商户,门面房租金一部分用于聘请工作人员担任小区清扫员、门岗员,剩余收益则用于活动场地的修缮,探索实施“公益+市场+物业”服务模式。

资金有了,场地就设在小区的西南角,经过改造,40多平方米的活动室温馨舒适,打牌、下棋、理疗,老年人可以根据自己的兴趣爱好,加入一个个活动小社群。

电梯改造“我做主”

老旧小区改造改的不仅是房子,还有生活。

年近七旬的刘桂莲(化名),在咸阳市秦都区渭滨街道长虹路社区居住了近20年,因患有慢性疾病,加之上了年纪,腿脚行动不便,住在六楼的她上下楼很不方便,生活日用品要靠子女带,或请邻居代买。

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老旧小区加装电梯施工现场  视觉中国/供图

“我一直支持楼栋能加装电梯,能多下楼走走,现在这个愿望终于要实现了。”刘桂莲期待地说。

“城市社区老龄化程度越来越高,老人的出行问题成为关注的难点,目前,在渭滨街道,60岁以上老人约占到户籍人口的一半。”渭滨街道长虹路社区党支部书记李金莲介绍,早在2017开始,咸阳市就开始启动了多层住宅加装电梯政策,开始大幅提高老楼加梯速度。

她解释,加装电梯是一项以居民自治为核心,实施过程又高度依赖专业人士的旧改工程,加上多层住房统一加装电梯尚无明确的行政立法,执行起来效力不足,在具体操作中会遇到不少难题。

在长虹路社区电梯改造过程中,由于受到层数、电梯型号等因素影响,通常加装一部电梯,费用要达到四五十万元。其中,加梯征询通过率要达到多少?各家的分摊比例是多少?分别需要多少费用?所以电梯改造的进度关键就在于居民能否在短期内达成一致意见。

在捋清思路后,由社区牵头拿出方案,社区党小组提议,业委会指导业委会引导居民参与进来,每个单元各出一名代表,这次的电梯改造,小区业主参与其中,组成招标采购小组、自主了解电梯市场。

“为了让居民了解各楼栋加装电梯的基础条件,社区委托由建筑公司组成的专业团队,对小区内七个单元的周边环境、户型特征、管线条件等因素进行勘查分析;同时在电梯公司的配合下,组织居民代表前往已改造小区现场了解、咨询。”长虹路社区移动小区业委会负责人张伟介绍。

他说,一栋楼成功加装电梯,常常要开十来次居民协调会、表决会,前期工作铺垫好了,每一场会议目的才更明确、决策效率更高。

在业委会的引导下,居民还商量出不少创意解决方案,例如,试行“一楼不收取费用,二楼以上以5000元为基础,每个楼层,按照不同比例出资”的方法来解决高低楼居民的矛盾等。

方案确定了,接下来就是实施,为了让小区的七个单元居民楼彻底换装,张伟主动请缨先从自家居住的二号楼开始改造,在前期工作的铺垫下,三个月,移动小区的电梯改造顺利完工。

老旧小区加装电梯不仅要广泛了解居民需求,也要引导居民参与协商,在长虹路社区的一系列探索下,渭滨街道明确了加装电梯自治流程,就如何开展协商、签订协议、筹措资金、遴选电梯供应商等具体问题逐步形成方案,并对辖区社区进行指导。

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