稳市场、防风险、促转型,地方六大重点举措支持住房消费
(来源:网站编辑 2024-04-13 14:31)
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今年以来，我国经济内生动能继续修复，但当前外部环境复杂性、严峻性、不确定性上升，经济持续回升向好的基础仍不牢固，房地产的平稳发展对于经济的稳步运行至关重要。一季度，中央和监管部门频繁释放积极信号，明确要“进一步优化房地产政策”，各地“因城施策”保持一定频次，核心城市政策效果逐渐显现，但房地产市场整体仍有调整压力，预计短期房地产供需两侧政策将持续优化调整，且节奏有望加快，进一步稳定市场预期。
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中央：明确进一步优化房地产政策，稳市场、防风险、促转型政策或持续发力
表：2022年以来《政府工作报告》中房地产政策对比
资料来源：中指研究院综合整理政策研究：https://www.cih-index.com/
今年《政府工作报告》针对房地产的政策整体延续了上年末中央经济工作会议对楼市的定调，重点提及要标本兼治化解房地产风险、加快构建房地产发展新模式、加大保障性住房建设和供给、满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求等方面，明确提出要“优化房地产政策”。3月22日，国常会提出“要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展”，各地需求端支持政策有望加速跟进。
一季度，多个部委从支持房地产项目融资、推进“三大工程”建设、降低购房成本等方面落地相关举措。两会民生主题记者会上，住建部倪虹部长对今年房地产政策优化方向给出了更加详尽的要求，从稳市场、防风险、促转型三个维度提出了具体举措：第一，稳市场，城市政府要用好调控自主权；第二，防风险，一视同仁支持不同所有制房地产企业合理融资需求；第三，促转型，让人民群众能够安居乐业。
整体来看，2024年房地产工作将围绕稳市场、防风险和促转型展开，同时可以看到，防范化解房地产风险位列《政府工作报告》中防范化解重点领域风险的首位，这也意味着“防风险”将是2024年房地产工作任务中的重中之重。
防风险：一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，融资协调机制持续落实
今年年初，住建部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，随后各地政府及银行金融机构积极跟进对接，2月末住建部、金融监管总局联合召开城市房地产融资协调机制工作视频调度会议，强调“按照协调机制‘应建尽建’原则，3月15日前，地级及以上城市要建立融资协调机制，既要高质量完成‘白名单’推送，又要高效率协调解决项目的难点问题”。根据住建部披露数据，全国31个省份和新疆生产建设兵团均已建立省级房地产融资协调机制，所有地级及以上城市（不含直辖市）已建立城市房地产融资协调机制。3月8日，住建部明确涉及“白名单”的6000多个项目中，其中82%是民营和混合所有制企业的项目。截至3月31日，各地推送的“白名单”项目中，有1979个项目共获得银行授信4690.3亿元，1247个项目已获得贷款发放1554.1亿元。融资协调机制的加快建立，有利于房地产企业特别是部分民企的现金流改善。与此同时，随着项目资金逐渐落位，项目的建设也将加速推进，整体对市场的正向影响也有望进一步显现。
除此之外，1月24日，中国人民银行办公厅、国家金融监督管理总局办公厅发布《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，明确“2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。”经营性物业贷款可用于偿还房企集团存量贷款及公开市场债务，有利于促进存量资产的盘活，也有利于为拥有经营性物业的企业提供更多资金支持，缓解债务压力。稳市场：系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给
年初，金融监管总局领导强调“落实首套房贷利率政策动态调整机制，配合城市政府因城施策调整房贷利率政策下限，优化房贷、消费贷、经营贷等个人贷款的利率关系，支持房地产市场平稳健康发展”。2月央行5年期以上LPR大幅下调25个基点（是5年期以上LPR历史上的最大单次降幅），继续引导地方降低房贷利率，降低购房者置业成本。
今年《政府工作报告》中明确指出要“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”。3月22日，国常会提出“进一步优化房地产政策”“系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给”，整体表述更为积极。同时，住建部倪虹部长在两会民生主题记者会上指出稳定房地产市场，城市政府要用好调控自主权，继续强调“因城施策、精准施策、一城一策”。预计今年各地供需两端政策将继续优化调整，特别是针对多样化改善需求的政策支持力度或有加大。促转型：加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度
2021年中央经济工作会议首次提出“探索新的发展模式”以来，近两年行业新发展模式的探索持续深化。今年《政府工作报告》提出“加快构建房地产发展新模式”，与去年中央经济工作会议提法一致，房地产发展新模式从最初的“探索”到推动新旧模式“平稳过渡”，再到“加快构建”，表明当前房地产发展新模式的内涵已经逐渐清晰。3月9日，在两会民生主题记者会上，住建部倪虹部长再次从理念、机制和落实上阐述了如何构建房地产发展新模式。理念上，坚持“房住不炒”定位，完善“保障+市场”住房供应体系，预计今年保障性住房建设仍将加快推进。机制上，一是建立“人、房、地、钱”要素联动机制，以人定房，以房定地、以房定钱，同时提到抓手就是指导各地编制好住房发展规划。二是，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，倪虹部长再次提及“在供应方面，改革完善商品房的开发、融资、销售等基础性的制度”，明确提出“要有力有序推进现房销售”。预计未来土地管理制度、住房交易制度、住房保障制度、住房金融制度、住房税收制度等多个方面将迎来与新阶段新模式相适应的制度完善与改革。
此外，住建部在《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》中明确提到要“以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求”。同时，住建部在福州和西安先后召开保障性住房建设工作现场会，强调“尽快出台规划建设保障性住房的实施办法和相关配套政策”，“加快形成‘实施一批、储备一批、谋划一批’的项目滚动推进机制”。整体来看，各地配售型保障房相关政策落地及配售型保障房建设速度有望进一步加快，今年保障性住房供给量仍将继续增加，以更好地满足居民住房需求。
“三大工程”仍是重点工作，2024年重在抓开工建设，推动各项工作实质见效。去年底央行重启PSL，去年12月至今年1月共净投放5000亿元，可以为政策性银行发放“三大工程”建设项目贷款提供中长期低成本资金支持。数据显示，截至3月7日，国开行已发放城中村改造专项借款614亿元，涉及北京、上海、广州、武汉等33个城市的271个项目，惠及城中村居民约36万户，支持建设安置房69.5万套。截至3月11日，农发行共发放城中村改造专项借款567.46亿元，签订借款合同累计金额4948.67亿元，惠及村(居)民29.8万户，建设安置房54.8万套。随着资金不断落位，“三大工程”建设将加速推进，也将在稳投资、稳需求等方面发挥更大的作用。
地方：一线城市放松限购，多地优化公积金贷款政策、阶段性取消贷款利率下限
根据中指监测，2024年一季度全国有近90省市（县）出台政策超100条。春节前，一线城市接连放松限购政策，3月底北京进一步优化了执行3年的离婚限购政策，上海、深圳对70/90政策进行优化，信号意义明显，预计2024年政策环境将保持宽松，且有望持续加力。
今年以来，二三线城市继续从取消限购、完善二套房认定标准、优化公积金贷款政策、优化限售、发放购房补贴等方面促进住房需求释放，1月底苏州全面取消限购，3月14日，杭州取消了二手房限购政策，进一步提振市场信心。
图：2022年以来各地因城施策频次
表：2024年以来主要政策类型出台频次对比
注：合计列中一条政策可能覆盖多个维度。
表：2024年一季度部分省市放松四限政策主要举措
资料来源：中指研究院综合整理政策研究：https://www.cih-index.com/
（1）限购政策：一线城市持续优化，二线城市逐步取消
一季度，一线城市接连放松限购政策，其中广州取消120平方米以上限购，政策优化力度最大，目前政策在一线城市中最为宽松；北京、上海和深圳政策仍是渐进式优化，其中北京通州区取消3年社保/个税要求，并取消了离婚限购政策；深圳降低社保/个税年限要求至3年；上海则对外环外非沪籍单身限购进行优化，一线城市限购政策调整整体较为谨慎，在政策力度较小情况下，对市场带动效果也相对有限。
在仍有限购政策执行的二线城市中，一季度苏州、杭州政策迎来调整。1月30日，苏州主城六区与昆山、张家港、常熟、太仓全面放开限购政策，苏州户籍与非苏州户籍市民均可不限制套数购买。3月14日，杭州发布通知，明确在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。截至4月11日，二线城市中除海口、三亚，仅成都核心区144平米以下，杭州、天津、西安核心区仍维持限购政策。
表：2024年一季度北上广深需求端主要政策优化举措
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（2）信贷政策：降首付、降利率、优化套数认定标准仍是侧重点
当前多数省市已将首套商贷首付调至20%，二套调至30%，住房套数认定标准已执行“认房不认贷”，少数地区一季度继续落实差别化住房信贷政策，对首付比例、住房套数认定标准及贷款利率进一步调整。
2月29日，南京、苏州首套房的认定标准继续放松，前两套房贷款全部结清，购买第三套房，也可以按照首套首贷按揭。3月18日，海南省市场利率定价自律机制发布公告，明确3月19日起，符合当地购房政策条件的居民家庭（含本省户籍、非本省户籍和人才）贷款购买商品住房，其住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和住房贷款利率下限执行当地个人住房信贷政策标准。
此外，2月央行5年期以上LPR下调25个基点后，多地房贷利率已降至历史最低水平，南宁、桂林、中山等地首套房贷利率低至3.35%，郑州、沈阳、无锡等二线城市首套房贷利率也降至3.45%。3月以来，青岛、南昌等十余城阶段性取消了首套房贷利率下限。核心一二线城市房贷利率整体仍处在相对高位，如北京城六区首套房贷利率为4.05%（5年期LPR+10BP），二套为4.55%（5年期LPR+60BP），加点数仍具备下行空间。降低房贷利率是当前促进购房需求释放的重要举措之一，有助于降低购房成本，接下来更多城市有望跟进。
图：2020年以来全国重点城市首套及二套平均房贷利率
资料来源：网络公开资料，中指研究院综合整理政策研究：https://www.cih-index.com/
（3）公积金政策：政策频次最高，是各地促进需求释放的主要手段之一，使用范围进一步扩大
2024年以来各地已出台公积金相关政策超70条，公积金较低的贷款利率有利于减少家庭贷款利息支出，减轻还贷压力，同时优化公积金政策也提高了公积金资金池的使用效率。优化二套房认定标准、降低首付比例、提高公积金最高贷款额度、支持商转公等方式仍是当前各地公积金政策调整的重要举措。此外，公积金支付首付款、公积金异地贷款、公积金法拍贷、增加公积金贷款次数等也是各地优化公积金政策的重要方向。
1月2日，上海发布通知，在公积金层面对差别化住房信贷政策进行补充，二套公积金首付比例根据不同区域降低至40%-50%。2月19日，海南省印发通知，对于缴存人家庭（包括借款申请人、配偶及未成年子女）贷款购买新建自住住房，属首套住房公积金个人住房贷款的，最低首付比例由25%调整为20%。3月7日，苏州支持房票安置对象使用住房公积金，房票持有人及其直系亲属符合住房公积金提取、贷款相关条件，凭商品房买卖合同、开发商出具的付款凭证等，可申请办理住房公积金提取、贷款业务。4月8日，北京、广州同日出台公积金新政，均针对购买绿色低碳建筑的购房者给予公积金额度的上浮,其中广州整体上调了公积金贷款额度，并对绿色建筑及装配式建筑额外提高贷款额度，北京则针对超低能耗建筑额外提出政策支持。
（4）限价政策：部分城市适度优化调整限价政策，稳定预期，让价格回归市场
一季度多地优化限价政策，让价格回归市场。在新的市场环境下，“价格到位”将一定程度上有助于促进需求释放，更有利于企业销售回笼资金。
2月7日，宁德市取消新建商品住房限价，不再执行《宁德市住房和城乡建设局关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见》（宁建综〔2018〕34号）文件有关新建商品住房销售价格最高限价的规定，自文件印发之日起，除土地拍卖已有约定外，不再对新开盘的新建商品住房销售最高价格进行限价，政策有效期三年。2月9日，阳江市住建局就《阳江市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》(征求意见稿)向社会公开征求意见，提出“一房一价”由原来按最高价下浮15%调整为可上下浮动15%，调整商品房备案价格时间间隔由三个月缩短为两个月。
（5）购房补贴：多类型补贴持续降低购房成本，多地结合人才政策发放补贴提高人才吸引力
发放购房补贴也是各城市支持住房消费的重要手段之一，政策频次保持在高位，补贴方式主要包括按套或面积一次性补贴、一次性或分期拨付契税补贴、发放消费券补贴、人才购房补贴、购房价款的一定比例补贴等。
2月27日，天津市宁河区住建委发布《2024年3月新建商品住宅购房补贴政策》，自2024年3月1日（含当日）至2024年3月31日（含当日），在宁河区购买新建商品住宅（以商品房买卖合同网签时间为准），且足额缴纳购房契税并取得完税证明的，根据购房人申请，给予总购房款1%的购房补贴，补贴金额最高不超过3万元（含3万元）。3月4日，《广州开发区（黄埔区）促进人才高质量发展的政策措施》发布，该政策围绕企业家聚能、科技人才领跑、青年人才强基、技能人才支撑、紧缺人才补链、人才环境提升等六大行动，对个人给予最高500万元购房补贴。3月21日，上海青浦区举行的“青峰”人才政策2.0版新闻通气会，指出毕业三年内青年人才在青浦就业、创业的，符合条件者可获总额最高5万元租房补贴；35周岁及以下优秀硕士和45周岁及以下优秀博士，可获最高50万元购房补贴。
（6）以旧换新：直接收购、中介合作等多种方式畅通一二手链条
当前改善性住房需求是政策支持的重点群体之一，以旧换新、以小换大等需求获得了更多的政策支持。徐州、日照、常熟等地区发放“以旧换新”购房补贴，杭州临平区等部分地区联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。郑州、无锡梁溪区、宣城等地国企平台或开发商则直接收购旧房，售房款用于在相应项目购买新房，其中郑州根据市内八区保障性租赁住房需求和缺口，制定并发布收购计划，收购的旧房则用于丰富保障性租赁住房供应，可以快速完成保障性住房供应目标，也有利于盘活存量资产，有利于房地产市场的复苏。
此外，各地供给端政策支持力度亦在增强，如上海今年第二轮土地公告中，对之前“70/90”政策在套型面积、比例要求进行优化，多层、小高层、高层中小套型标准由之前不大于90、95、100平方米调至不大于100、110、120平方米，中小套型比例的要求由之前60%-80%降至50%-70%。深圳则取消执行“70/90政策”。广州对《广州市商品房项目概况及预售许可优化审批实施方案（试行）》（修订征求意见稿）公开征求意见，提到首期住宅工程不限楼栋数量以及涉及的建设工程规划许可证数量，取消了“不得超过项目建设总量的50%”的要求。
当前各地“三大工程”实施细则陆续出台，相关工作推进加速。多地公布保障房筹建计划，除保租房外，还将建设配售型保障房等，如深圳、广州、福州要求新增筹集建设配售型保障性住房1万余套，海南要求竣工安居房1.2万套，辽宁、山东、四川提出将符合条件的农民工纳入保障范围。同时多省市提出将继续深入实施城市更新行动，今年城中村改造也将进入快速推进期，如上海提出启动10个城中村改造项目，贵州明确将实施城中村改造2万户，城中村改造一方面可以释放出核心地段更为优质的土地，为后续高品质产品供应提供土地资源，同时也有利于释放出住房需求带动各地房地产销售好转。
图：2024与2023年部分省市筹建保租房目标对比
资料来源：各省政府工作报告，中指研究院综合整理政策研究：https://www.cih-index.com/
除了以上政策举措外，部分城市亦从放松二手房限售、降低交易税费、推行“房票”安置、加大人才购房支持力度等方面满足居民合理购房需求。
整体来看，今年我国GDP增长目标设定在5%左右，要想奋力一跳实现经济增长目标，财政、货币政策需要持续加力，房地产供需两端政策也需要进一步优化调整，房地产销售好转、房价止跌企稳，对于今年稳定市场预期至关重要，同时，只有房地产行业平稳运行才能更好地保障人民群众利益。
从政策趋势上看，《政府工作报告》为今年房地产调控政策定调后，各地政府相关举措及配套资金有望加快落实。预计一线城市或继续优化限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策依然具备空间。其中，针对多样化改善性需求的政策支持力度也有望继续加大。此外，更多城市还可通过降低多孩家庭和老年家庭购房门槛、提升公积金贷款额度和增加公积金贷款次数等方式支持改善需求。
从供给端来看，“加大高品质住房供给”的要求下，一方面，预计各地政府将加大核心优质地块供给，为更多高品质住房提供优质土地保障，同时优化郊区住宅项目容积率1.0限制、优化项目价格限制等，这些政策优化将更有利于企业打造高品质产品；另一方面，从企业端来看，此前倪虹部长多次强调要“下力气建设好房子”，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备，产品力强的企业将在未来加大高品质住房供给中发挥更大的作用。除此之外，“三大工程”建设配套政策和资金有望继续跟进落实，住房保障体系建设或将加速。附表1：2024年一季度中央及相关部门楼市政策/表态（部分）
附表2：2024年一季度部分省市优化房地产政策的主要内容（部分）
资料来源：中指研究院综合整理
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