“人流量比平时增长了三成，其中大多数是新客户，但销售量还没有明显变化。”5月25日，冒着蒙蒙细雨，看房客三三两两走进珠海市中心的一个售楼部，耐心挑选心怡的“小窝”。在该销售中心经理王伟看来，“这是个好兆头。”
这是珠海楼市“松绑”新政后的首个周末。此前一天，珠海市住房和城乡建设局等四部门联合发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（下称《若干措施》），推出一揽子措施促进房地产市场平稳健康发展，其中包括全面取消商品住房限购、取消商品住房限售年限、鼓励支持住房“以旧换新”以及将双缴职工公积金贷款最高限额调整为100万元。
随着政策落地，沉寂多时的珠海房地产市场，仿佛被投下了一枚石子。
市场真实反应如何，是平静如水，还是涟漪泛起？
珠海“松绑”新政后的首个周末，南方+记者分赴多路，实地探访珠海市区、西区多个楼盘，实测珠海楼市水温之变。
王伟正在期待下一个楼市春天。
5月25日，新政后的首个周末，尽管天空飘着连绵的阴雨，位于珠海市前山街道的一处销售中心却迎来了近期的人流高峰期。
这是珠海主城区最大的城市更新项目之一。“今天有20多批次客户前来看房，其中有差不多80%是新客户，客流量与新客户都有增加。”销售中心经理王伟介绍，从5月17日央行连发三文优化住房金融政策后，来看房的客户越来越多。
尽管来访流量已经近期高峰，但偌大的销售中心显得有些冷清——在整洁的大厅里，工作人员比来访客户还多。
“还没达到预期。”王伟认为，前一日珠海“松绑”楼市新政的效果，仍未传递他所在的楼盘。
但在几公里之外，“香山首府”的销售经理吴岳已经感受到了楼市大气候正在发生改变。
“今年我们不仅有40多批次的客户来访，还有2套的销售成果，并且这样的成绩已经持续多日。”吴岳说，“最主要的原因还是降价，楼盘较高峰期已经便宜了1万元左右，现在3万出头的价格在市区相当有竞争力。”
吴岳愿意相信，此次房地产新政，将开启了一股向上的势头，“相信未来会越来越好。”
前来看房的吴女士也表达了更强烈的购房欲望，“已经观望了4年，觉得现在房价、利率也合适，差不多是下手的良机了。”
而在珠海金湾航空新城，售楼中心、渠道中介与形形色色的购房者同时出现，部分楼盘趁机降价回款，促成买家下手成交。
在天茂·领航湾销售中心，零星的来访客进进出出。“我们今天刚刚成交了1套，发了喜报。”该销售经理表示，该楼盘目前处于现楼销售阶段，“目前只剩100多套，价格较前期已经下调很多，现在2.5万元/平方米的单价就可以拿到。”
为扩大客源，一名梁姓渠道中介向记者表示，珠海西区部分楼盘已经将渠道提成“从之前的5个点，上调到7个点甚至更高，还可以享受最低82折优惠、赠送停车位和12件家电大礼包。”
开发商折价让利之下，已有市民选择下手。在金湾华发商都附近的一处新楼盘，在售新房单价从开盘时2.9万元/平方米的最高价，一路直降至目前的2.1万元/平方米，新政首日成交量达到3套之多。
销售关注改善型需求客源吴岳最怀念的是2020年前后的房地产市场。
彼时，珠海楼市大热，也是全国房地产投资的热点区域，负责销售的吴岳几乎全年都在外地出差，开拓外地客源，“尤其是上海、北京的客户，听完楼盘介绍后，就直接刷卡，几百万元的房子都不用来珠海实地看一看。”
时空轮转，吴岳时常感慨许多东西变化莫测。如今，他大多数时间都待在珠海，从专注外地客源变为深耕本地客户。
这让他更关注珠海此次房地产新政，对本地刚需和改善型客源的影响。
吴岳认为，此次将“双缴职工的公积金贷款最高限额调整为100万元”以及“将商品住房价格备案时间间隔，由3个月缩短为1个月”可能是对购房群体最友好的政策。
此前，珠海单缴职工公积金贷款审批上限是50万元，双缴职工贷款最高限额调整为80万元，如今分别增加10万元、20万元，将进一步减轻购房压力。
“价格备案时间间隔的缩短，可能会鼓励开发商根据市场情况及时调整销售策略和价格，从而激发市场交易活跃度。”吴岳认为。
“虽然买房投资的人少了，但有改善需求的客户多了起来。”吴岳说，热度过后，房地产市场越来越理性，对市民而言，想要更舒适居住环境的需求越来越强烈。
而在二手房市场方面，截至5月26日，链家APP数据显示，珠海二手住宅挂牌达48815套，较新政出台前波动不大。
“此次珠海取消商品住房限售年限，但未满两年的二手房出售费率并未调整，因此二手房挂牌量不会出现激增的情况。而在降低首付比例后，刚需群体将会有更多的选择空间，有望促进二手房市场交易量，活跃整体市场交易氛围。”链家中介梁先生说。
市场博弈“怕买贵了”市场博弈仍在继续。
5月25日，从深圳前往珠海金湾看房的吴先生，在与销售经理一番激烈的价格争锋后，选择了继续等待。
从市区新盘、二手房到西区新房，吴先生已经辗转看过珠海十多个楼盘，工作城市地变更在即，妻子也相中了心仪的楼盘，但他还是不断说服家人，“多看看，再等等”。
吴先生之前常常感慨，在深圳拼搏快10年后，自己收入涨幅远不及楼价上涨来得快，也因此一直没能把家安在深圳。今年，妻子怀孕后，吴先生终于下定决心，申请调整岗位，来珠海闯闯。
但波动的楼价让他几番游移不定，“怕买高了”。
在当下的珠海房地产市场下，有着和吴先生同样心态的购房者占据多数。在新政出台后，尽管有人选择下手，但观望犹豫和价格博弈仍在激烈上演。
面对客户的举棋不定，王伟有自己的一套话术：“与其给别人交房租，不如给自己还房贷？”通常，他会拿出一套小居室，来计算租房价格与每月还房贷的差别，当两者越接近，越能帮购房者下定决心。
“很多人具备付首付的实力，但还是会担心房价下跌，担心还贷压力会导致生活质量下降。”王伟期待，除了进一步降低房贷利率外，还应该推出更灵活还款方式。
在销售经理、渠道中介和二手房中介们看来，珠海楼市回温的大气候正在形成，“但达到数年前的高峰已然不太可能，再加上客户‘买涨不买跌’心态，真正回温仍有待时日”。
（注：王伟 吴岳均为化名）
