文 | 华商报 杜蒙、狄芳
2018年1月，国务院正式批复《关中平原城市群发展规划》，西安成功晋升中国第九个国家中心城市建设名单。
2018年西安5次升级落户政策，2019年2月西安又出台了更加宽松的人口政策，2019年3月17日，西安市统计局、国家统计局西安调查队发布《西安市2018年国民经济和社会发展统计公报》，以官方身份宣布了西安市常住人口破千万。
西安常住人口破千万，对于西安这座城市而言，人口规模的上升，会带来哪些重大意义，将给西安带来哪些新的机会和挑战？陕西省房地产研究会会长王圣学：西安市的人口目标是到2020年城镇人口达到1000万，全市人口达到1500万，而此次公布的常住人口1000万，统计口径是西安市13个区县，包含周至、蓝田等地居住时间超过半年的人口。首先，从城市等级上来看，常住人口超500万为特大城市，超过1000万则为超大城市，从这点上讲，西安由此迈入超大城市行列；数据统计，西安目前60岁以上人口占比17%，65岁以上人口占比11%，西安已经属于老龄化比较严重的城市，人才落户政策，从根本上改变了西安市的人口结构，对于城市劳动力的补充尤为重要。
美城股份市场研究中心总监沈玮：西安2017年新落户户籍人口是27.5万，2018年是79.5万，加起来为100多万。这在西安历年的人口的增长当中是从来没有出现过的数字。这对于西安来说，至少在人口上跨了一个大的台阶。但其实除了人口，GDP、产业也都在去年有一个大幅的增加，在过去两年当中，西安在各个层面进入到了高速发展的阶段。
西安建筑科技大学建筑学院副教授马健：处在人口出生率不断下降和人口老龄化日趋严重的背景下，以及面临深圳、南京、武汉、成都等其他颇具竞争力的一、二线城市的人口争夺战，西安的人口增长能否可持续发展，确实需要打一场攻坚战。要实现国家中心城市2020年人口规划目标，意味着西安市要以平均每年100万人的户籍人口增速增长，才有可能达标。未来我国城市将普遍面临“人口结构压力增加”与“人力资本面临结构性短缺”的挑战，人口抚养负担日益加重，传统的人口红利逐渐消减。未来，城市之间的人才、人口争夺战会更加激烈。西安在吸引人口方面不仅需要更多的政策支持，也需要在改善城市公共服务和经济发展方面下功夫，全面提升城市综合实力和吸引力。
人口的持续流入，带来住房、医疗、交通、教育等多方面的压力，首当其冲就是西安的房地产市场，面对持续供需不平衡的局面，西安楼市的压力是否会持续加大？沈玮：从户籍人口来看，去年落户79.5万，但其中常住的只有39.5万，40万落了户的人并不常在西安，是不是就是为了买房资格而来？这也应该成为西安楼市的忧虑。西安楼市一直是供需不平衡的。2月份最新的去化周期依然是五个月，还是比较低的。在这种情况之下，一直在说要加紧供应量，虽然今年的土拍市场的供应速度还是比去年有大幅加快，但是开年后市场的表现说明需求远远大于供应，今年新定新增40万的人口目标，意味着需求会持续增加，楼市供应压力将进一步加大，供需不平衡也会给房价上涨带来更多压力。
马健：对于西安楼市而言，2018年的房价增长正是源于人口的暴发式增长，如果人口持续流入，楼市供不应求的局面还会持续，主要集中在刚需和首改产品。
创典全程信息部部长刘兰兰：人口的流入势必会催生大量的住房需求，从而支撑楼市稳健发展、房价稳步攀升。
西安交通大学教授杨东朗：人口的增加实际从2017年就已经逐步开始，政府在土地供应、保障房、商品住宅等方面有所规划，所以楼市发展上，压力并不会太大。
而人口的增加对房地产市场的影响是相关的，从去年开始房价的上涨是应对人口过快增加的市场反应，整体的增长态势，促进房地产市场成交量和成交价相应增长。但从发展辩证的眼光来看，我们不希望房价过快增长，不然会影响人才落户。而影响房地产市场的第一要素是经济，没有购买力就产生不了需求，所以人口因素并不能直接影响房价。
常住人口破千万，是否会影响西安房价走势？之前多盘出现“千人摇号”现象，面对这样的市场现状，购房者将何去何从？沈玮：应该说供需不平衡作为市场经济的情况下，对房价是有很直接的影响，但是目前还是由政府来控价的。而且今年的大调子还是以稳为主，所以房价不可能大涨大跌，去年房价涨幅是27%，今年能控制在15%以内就比较不错。
现在房价已经不能简单地用供需关系来说，因为如果按供需关系的话，房价随时有暴涨的可能，只是因为现在政府是在强制性的压制，价格还是由限价来决定的。所以人口对西安的预期确实是房价助力的因素，但不是决定因素。所有刚需的购房者不要去赌楼市的周期，按照自己的需求去选择就好了。今年虽然也出现了一些热盘“千人摇号”，但是对比数据，跟去年同期还是有很明显区别的。因为去年基本上开盘的解筹率都是95%以上，几乎100%的楼盘很多，但是今年的平均解筹率在70%-80%，“千人摇号”毕竟是个别楼盘，属于性价比、地段都比较好的，整体上看，大部分楼盘热度还是减退的。
要理智置业，不要太焦虑或者是慌张，要尽量去选择适合自己的盘。
马健：目前楼市呈现两极分化的局面，受到追捧的都是性价比高的项目，而房价偏高或大户型产品去化放缓，可以看出，购房者出于投资目的的比例偏高，可以预测，楼市和购房者都会逐渐趋于理性。对于购房者来说，如果出于自住目的，应选择工作和生活便利的项目。对于投资者来说，并不是所有的房子都具有投资价值，应优先选择综合条件好，尤其是“地段、品牌、品质”兼具的房子; 对于城市新区的项目，应重点关注未来的产业发展前景和城市公共配套水平。
