时隔4个月，在率先放开120平方米以上改善住房限购后，江苏省苏州市迈入了“全面取消限购政策时代”。
苏州市也由此成为近期继广州市之后，楼市限购政策现实质性松动的风向标城市之一。2024年1月30日，苏州市住建局一名工作人员向《中国经营报》记者证实：“从30日开始，在苏州大市范围内购房没有任何要求，包括学历、户口、社保年限等，任何人有购房需求都不用再进行资格审查。但拿到房产证后，两年内相关房产仍不能出售。”
事实上，苏州市此次放出楼市政策“大招”，与当地楼市下行态势密不可分。中指研究院统计数据显示，2023年，苏州市区新房供应515.4万平方米，同比下降1.36%；成交面积589.5万平方米，同比下降20.57%。
此外，记者还注意到，为进一步提振楼市需求，苏州市此前已陆续出台“认房不认贷”、降低首付比例、降低贷款利率和鼓励“以旧换新”等多重楼市利好政策。
“苏州市的做法，说明有别于2023年的局部放松逻辑，2024年将是限购政策全面放松的重要一年。”上海易居研究院研究总监严跃进表示，此前，房地产限购政策放松主要有3个路径，即针对区域、物业户型和购房群体。“全面取消限购是非常彻底的政策，说明各地已把在此前楼市过热时期出台的过严政策基本调整完毕，这为2024年房地产市场活跃度提升提供了非常好的政策环境。”
全面放开限购，维持两年限售
自1月30日起，苏州市全面取消限购政策，但仍保持两年限售政策不变。政策的出台，让“沉闷”的苏州楼市泛起了一圈涟漪。
中指研究院苏州分院高级分析师金珂表示，此次苏州市放开限购政策，一方面与近日江苏省《政府工作报告》提及的“一城一策”调整优化房地产政策、支持盘活存量土地，有力有序有效消化存量商品房等口径相呼应；另一方面也可以激活需求端，对苏州市吸引更多外来人才产生一定的积极作用。
事实上，早在2023年9月，为满足改善性住房需求，苏州市已出台相关政策，对购买120平方米及以上商品住房的不再进行购房资格审核。
彼时，苏州市还落实了一系列楼市调控利好政策，包括降低首套房、二套房执行首付比例和首套房、二套房贷款利率，居民个人换购住房个税优惠，个人首套房“认房不认贷”，鼓励各县级市（区）根据区域市场实际延长购房补贴等。
金珂告诉记者，自2023年9月开始，苏州市面积在120平方米以上的住房不限购，面积120平方米以下最多可购3套，对有改善、高端改善性需求的购房者是一大利好。2023年第四季度，利好政策带动了苏州市120平方米以上房源成交量环比上涨。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱进一步分析称，苏州市此次全面放开限购政策，呼应了日前住建部提出的“充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”的提法，预计未来会有更多热点二线城市跟进。
记者注意到，近日，各地优化调整楼市政策的力度不断加大，多地限购政策持续放松。例如，上海市奉贤区、青浦区放松人才限购，广州市放开120平方米以上住房限购等。
“当前，仅北京市、上海市、海南省、广州市、深圳市、成都市、天津市、西安市和杭州市等地仍有部分区域保持限购。其中，广州市、成都市实行分面积段限购政策。”金珂预计，未来，各地将继续优化调整需求端政策，北京市、上海市和深圳市等一线城市有望优化大面积段限购政策，按照因区、因需施策的方式优化限购；核心二线城市有望全面取消限购；更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。
新房成交量下滑超两成
纵观2023年，苏州楼市成交状况较为低迷。
克而瑞苏常区域总经理戈文问告诉记者，2023年3—4月，因政策调整集中释放了一波刚性、刚改需求；9—10月，随着“认房不认贷”和120平方米以上住房松绑限购等政策落地，苏州市楼市又迎来了一轮短暂的成交热潮；但从当年11月开始，苏州楼市又呈现出一定的下行势头。
中指研究院统计数据显示，2023年，苏州市区新房供应量为515.4万平方米，同比下降1.36%；成交面积为589.5万平方米，同比下降20.57%。苏州市相城区、工业园区为供应量新增主力，相城区、吴中区成交量领先，由于新入市的楼盘多为改善楼盘，销售均价呈结构性上涨趋势。
苏州市二手房挂牌量也处于高位。诸葛数据研究中心监测数据显示，截至2024年1月30日，当地二手房挂牌量突破了22万套。
“最近两年，苏州市房产中介生意明显不好做了，带看量和成交量相较过往都有所下降。”房地产中介人士张伟（化名）在浒墅关镇深耕多年，这是苏州高新区的核心刚需板块。在其看来，现在客户购买二手房主要是为了自住，只有极少数投资客会“捡漏”一些相较市场价降价特别明显的房源。
张伟告诉记者，苏州市刚需板块的二手房价格已经跌至2016—2017年的水平。例如，在坐拥文正小学、文昌中学双学区的柠檬花园，一套约90平方米的房源只卖了170万元，而在过去卖230万—240万元不在话下。
“2019年，中交路劲璞玥风华项目开盘售价达3.2万元/平方米，这也创造了浒墅关板块的价格‘天花板’。但如今，该项目二手房成交价普遍在2.5万元/平方米左右，相当于打了7—8折。”张伟感慨道。
戈文问进一步指出，目前，苏州楼市投资热度只集中于供应稀缺的头部板块、价格倒挂的新房，次核心板块的改善盘凭借产品力提升也较受欢迎。刚需客群则聚焦于市区外围折扣力度较大、性价比较高的新房，或市区小面积、低总价的二手房。
王小嫱指出，苏州市是一座工业化城市，外来人口占比较大，全面放开限购政策有利于楼市去库存，提升当地房地产市场的活跃度，促进楼市平稳健康发展。
“苏州市此次出台全面放开限购政策的时间临近春节假期，人员流动大，或将带动楼市看房热度上升，为2024年新一年的房地产市场发展打下良好基础。”金珂补充道。
