商业性个人住房贷款利率定价机制迎来变革。
近日，中国人民银行宣布，自10月8日起，房贷利率将最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）挂钩。这条政策发布后，引起了广泛关注。
事实上，新政发布前，郑州多家银行已对房贷款利率进行上浮调整，购房者已经承压不小。此次新政实施后，是否会对房贷利率产生进一步影响？传统的“金九银十”究竟是否还是购房好时机？对此，记者在郑州市面进行了走访。
现状：郑州首套房贷利率普遍上浮20%
房贷新政从何而来？这还要从8月25日说起，当天，中国人民银行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，确认房贷利率将与贷款市场报价利率（LPR）挂钩。
记者注意到，在此次新政发布前几天，人行刚刚公布六项措施，对贷款市场报价利率（LPR）形成机制进行改革完善，其中包括将LPR制定频率由每日报价改为每月20日报价，可以说为此次房贷新政打下了基础。8月20日，全国银行间同业拆借中心公布的改革后首期贷款市场报价利率，目前1年期LPR为4.25%，5年期以上LPR为4.85%。
新政前夕，郑州房贷市场处于怎样的利率水平？
某国内知名房产中介机构的工作人员告诉记者，目前在郑州，新房首套房贷利率基本都在基准利率4.9%基础上有所上浮，一般上浮20%，二手房按基准利率上浮15%至20%不等。
记者走访了郑州市内分布的多家银行，包括中国银行、工商银行、农业银行、建设银行四大国有银行和不少商业型银行，发现市面上房贷利率均已出现大幅上浮，首套房基本都在20%左右。其中，上浮幅度高如中信银行，工作人员表示其首套二手房利率已经上浮到25%；走访的多家银行中，郑州银行上浮幅度稍小，该行个贷部工作人员表示，目前上浮幅度为15%，如果在该行购买相应金额的保险，利率还可能降至上浮10%。
不止郑州，融360大数据研究院监测数据显示，2019年7月全国首套房贷款平均利率为5.44%，相当于基准利率1.110倍；二套房贷款平均利率为5.76%。从数据上看，全国房贷利率水平在下半年都有回弹。
观点：房贷新政对房价影响不大
根据新政，今后商业性个人贷款将由几个因素决定，即最近一个月相应期限贷款市场报价利率、人行省一级分支机构确定的加点下限以及银行业金融机构确定的加点数值。
值得注意的是，为了促销，此前多地曾有银行按照基准利率打折发放房贷的现象。此次新政中，央行专门为房贷利率划定了“下限”，今后首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
多种改变之下，房贷新政是否会对房价产生影响？
河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社分析称，从目前来看，新政主要是为了响应“房住不炒”的定位，同时，给银行在房贷利率方面更大的灵活度。以郑州目前的房贷利率水平来看，首套房在现有4.9%的基准利率上普遍上浮20%，也就是5.88%左右，已经比最新一期LPR高出不少，无论是房贷利率还是房价不会因此产生大的影响。
“实际上，我们应该从政策本身看出，这不是一个专门针对楼市的政策，更多的是为了活跃房贷市场。”她表示。
戴德梁行分析人士则认为，新政出台不会对楼市有明显影响，楼市调控政策依然“稳”字当头。一方面，新政不会影响存量贷款，仍按原合同约定执行。另一方面，新发放房贷的利率虽由参考基准利率变为参考LPR，但央行明确表示新规中首套、二套个人房款利率不得突破的下限，目前与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。因此，个人住房贷款利息支出（首套或二套）不会有明显变化，对楼市、房价的影响都有限。
建议：刚需可入手、改善再等等
事实上，郑州目前的房贷利率上浮，已经对购房者产生不小影响。以购房者贷款100万为例，如果贷款30年期，按照等额本息方式，上浮20%后总支付利息达比基准利率多出二十多万元，每月将多还600多元。对于刚需购房者来说，这不是一笔小数目。
采访中，不少市民对记者表示，房贷利率的变化已经对考虑购房产生影响，但并不是主要因素，他们更关注的是今年下半年房价走势。
“换句话说，如果能买到打折房或者开发商多让些优惠，那还是划算。”市民孙小姐说。从驻马店来郑打工的郑先生则表示，今年下半年他更多考虑的是买一套价格合适的房子，让孩子和爱人有个住的地方。
那么，在当前利率上浮的态势下，今年下半年是否是购房的好时机？
中国新媒体联盟房地产领域首席研究员奚春山分析称，郑州房贷上浮已成定局，因此购房者应更多关注房价走势本身。目前，郑州的限购政策已经实施近三年，目前仍然铁板一块，不见松动迹象，可见政府调控的决心。而今年下半年又是地产商回笼资金的高峰期，在获取银行资金收紧的态势下，部分承压较大开发商会采取“以量换价”的销售策略，此前管南片区和惠济北的降价楼盘就是例子。因此，对于刚需购房者来讲，下半年是一个购房的机会，不妨进行关注；而对于改善型购房者来说，在“以量换价”的前提下，则可先采取观望态势，等待更加完美的产品。
数据：上半年郑州商品房销售面积回落
事实上，从数据来看，在坚持“房住不炒”的严格调控下，今年上半年，郑州市房地产开发投资持续低位运行，商品房销售面积增速回落。
根据郑州市统计局公布的数据，上半年，郑州全市累计完成房地产开发投资1447.4亿元，同比下降2.1%，增速较去年同期回落9.2个百分点。从走势看，1-2月，房地产开发投资增长3.4%，为上半年最高点，其余月份在2.1%至-2.1%区间内运行，房地产开发投资增速持续在低位运行。
在房地产开发投资中，住宅投资1076.7亿元，同比增长2.4%，增速较去年同期回落7.9个百分点。其中，住宅占房地产开发投资的比重为74.4%，较去年同期增加3.3个百分点。
销售方面，商品房销售面积增速呈小幅回落态势。上半年，全市商品房销售面积1552.4万平方米，同比增长10.0%，增速比一季度回落0.4个百分点。其中，商品住宅销售面积为1411.2万平方米，同比增长13.8%，住宅销售面积增速放缓。
受市场调控因素的影响，郑州市刚需住房（90平方米以下）的销售仍占主导地位，增速为5.1%，占住宅比重为35.7%；改善型住房（90平方米以上）的销售面积下降-6.9%。
值得注意的是，就在七月底，中共中央政治局会议再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，并且首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。对此，专家分析称，一旦经济出现下行压力便寄希望松绑房地产的想法，将成为历史。
