三月份，西安市房管局统计出西安商品房销售均价为6150元/平方米，与二月份相比价格下降了8.94%。但在"两会"答记者会上温总理表示，要使房价回落到与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配的水平，才是"合理房价"。有网站根据温总理的"合理房价"之说，根据2011年全市城镇居民人均可支配收入为25981元，计算出西安"合理房价"应为3464元/平方米，与6150元/平方米的房价相去甚远。此消息一出，引起各界关注，到底这个价位可能实现吗？敬请关注楼市会客厅本期话题--
房价跌破“3”字头难
主持人：就温总理在答记者会上的“合理房价”之说，各位是怎么理解的，网友就此给出的3464元/平方米的西安市“合理房价”，各位认为会实现吗？
戴永钊：我暂且把“3464”的价格称之为“网友房价”吧，网友房价更多的表现出大众购房的心理接受度，就是以普通老百姓为主体的“买房定价法”：主要是以收入为基础，心理期望值为思路得出的房价。然而，总理的“合理房价”之说，旨在打压投机、投资并且遏制房价疯涨的势头，并不是以哪一部分的购房者心理期望值作为考量的准则，所以像西安这样的二线城市房价要真正实现大幅度降价，现在看来是微乎其微，但在此基础上能长期保证合理的小幅下跌还是可期待的。
刘婷：联合国1993年曾对世界107个国家的房价情况进行了全面研究，提出“合理的住房价格”所对应的房价收入比应该为3-6倍，我们就此以三口之家为例，结合2011年西安市城镇居民人均可支配收入为25981元，据《人民日报》报道的“（当地城镇人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比） /90” 的合理房价计算公式，计算出西安市的“合理房价”应为5196元/平方米。即便是网友的计算更贴近大众期望，但是开发商拿地和办理各项手续的成本也远远超过了“3464元/平方米”的价格标准，因此，网友们计算的3464元/平方米的西安市“合理房价”显然并不能符合目前的市场情况。
打“擦边球”换销量热
主持人：看来各位都认为网友版的“合理房价”实现的可能性是微乎其微的，但有市民认为西安市房价一直没有降，大多是“明降暗涨”，或是小打小闹的优惠噱头等等，各位怎么看呢？
李秋月：目前降价分为几种表现：首先，大型房企为了在逆市下迅速回笼资金，采取了一些降价的方式，但是大多数是通过走产品“擦边球”策略实现降价，并非全产品线降价。其次，中小企业跑盘为目的。也分三种情况，一种是中小企业里的偏大盘，利用分期推售的原则，使一些冲锋陷阵型的产品，比如公寓类先牺牲，快速换取销量，以期后期的主流产品可以拉升价格；一种是中小盘，整体降低利润空间，全面抛售；另外一种就是拿地过高的项目，余地很小，只能扛到底。但无论何种降价方式，都需要对自身有正确的考量，对于企业：制定合理化的降价策略，不可盲目跟从，只有适合企业战略的合理化操盘手段，才可以在这样的市场环境下生存；对于行业：不能以质量换取低成本，从而低价换量，这样的做法只能是害己不利人的两败俱伤。
戴永钊：现在谈降价还为时过早，本身房价正在降，不排除有部分开发商确实有“明降暗涨”的做法，甚至还有些是打肿脸充胖子的硬撑。个人认为，政策持续到九十月甚至到年底前才可能迎来真正的降价热潮。
刘婷：这个要分情况来看，有些楼盘相比较之前的价格进行了上调，随着楼盘的开发节奏逐步深入，价格自然是逐步上涨，这也是地产开发的规律；有些楼盘刚开盘，为了能在前期回笼资金，自然会定制较低的价格吸引更多的消费者，开发商拥有了更多的资金便于以后的开发进度，消费者得到了更多的实惠，这是一种双赢的局面。但是这不是常态，因此，消费者不要总以开盘价作为楼盘均价来衡量；而有些楼盘随着地铁的开通及周边生活配套的完善，价格随之水涨船高，这就是市场规律。
楼市欲持续回暖悬
主持人：那么，根据各位的判断，西安及全国楼市现处于“回暖”，还是“冷秋”阶段呢？
李秋月：目前楼市的行情主要由两个方面的原因造成，排名前列，降价风潮来袭，使很多楼盘性价比凸显，价格日趋合理化；第二，刚需客群的释放，与产品进行对位，加大了成交量。这是企业面对调控的姿态与刚需客群的需求和购买点有了正确的融合方式，才产生的貌似“回暖”的景象。
戴永钊：二三月的“假阳春”已经过去了，现在可能正值“秋天”。一年多来，对需求的压抑现在是有适当的释放，但房价回归到合理水平的调控目标也很清晰，政策不会放松，整体房价仍将继续下跌。我认为房企现在正需提高成交量，更加要注重做好品质，拿出些实实在在的优惠才是根本。
刘婷：从近期的市场成交数据来看，楼市确实处于回暖的状态，这也是由于去年政策性调控后，市场受到了压抑，而今年开始逐步释放。我们也可以看到，更多的买房人都是以自住及刚需为主，这也就说明了无论政策怎么调控，该买房的人还是要买，而房价也不会因为政策调控就一定会出现大幅度的下降。经过这一年的观望，我想很多消费者也已经明白了这个道理，所以今年更多的人已经放弃观望，转而选择自己中意的房子了。
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