根据成都市公共资源交易服务中心公告，11月15日金牛区天府艺术片区即将出让2宗纯住宅土地。仅今年，天府艺术片区已先后出让了4宗涉宅土地和1宗商业用地，其中涉宅用地中3宗为溢价成交，深受土拍市场关注。此次走上拍卖席的2宗土地，小全全也通过实探，了解到宗地以及区域的最新建设情况。
01
49亩宗地位置示意图
宗地位置：西华街道跃进社区4组
净用地面积：48.8903亩
用地性质：纯住宅用地
容积率：2.5
起拍楼面地价：11950元/?
拍卖时间：2023年11月15日
△天府艺术公园北片区范围示意图
从地理区位上看，该宗地位于天府艺术公园片区。天府艺术公园于2019年启动建设，占地面积3000余亩，以金牛宾馆为核心，规划了“三园、三湖、三坊”。目前项目核心区已全面建成开放，并迅速成为成都市公园城市建设的网红名片之一。此前小全全曾对该片区进行过分析，详情可见《天府艺术公园高价值凸显，持续释放投资利好信息》。
该地块紧邻金牛宾馆以及天府艺术公园，距离三环路、金牛大道均为0.3公里，整体区位条件较为优越。
△宗地实拍图
从现场来看，宗地地势平坦无显著高差，整体形状较为规整。目前地块内部已拆迁完毕，外部也已完成打围。
△金卉路实拍图
△蜀跃路实拍图
△金卉南路实拍图
其中宗地北侧、东侧的蜀跃路、金卉路已经通车，西侧紧邻益州蓉苑小区，南侧的金卉南路还是“断头路”，目前作为茶店子客运站的车辆出站口。
△茶店子客运站实拍图
而从整体来看，宗地所属配套较为完善，生活氛围醇熟。交通配套极为便利，地块距离地铁2号线茶店子客运站J口、H口（待开通）仅20米，步行即可达。
△万科·金域西岭商业配套实拍图
△8号院街实拍图
商业配套方面，地块周边2公里内有山姆会员店、天府111、龙湖西宸天街等大型商业体。此外，万科·金域西岭的独栋商业和8号院街，以及沿迎宾大道两侧分布的社区商业，同样可满足居民的日常生活所需；
教育资源配套实拍图
教育资源方面，分布有贝乐途幼儿园、成都友谊小学、成都市金牛区成外附小(西宸学校) 、成都七中万达金牛中学，可满足全年龄段教育需求；
△四川省人民医院金牛医院实拍图
△成都中医肿瘤医院实拍图
此外，周边还有四川省人民医院金牛医院、成都怡宁医院、成都中医肿瘤医院、金牛公园、天府艺术公园等医疗、生态配套。
△宗地红线图
需要注意的是，该宗地有地铁隧道下穿，将对住宅产品的打造产生一定影响。此外，由于靠近金牛宾馆，也对宗地的建筑高度、密度作出了限制：金牛宾馆500米控制线以内部分建筑高度低于15米，总建筑密度不大于35%;住宅建筑高度不大于80米。
△宗地周边还有部分自建房
此外，该地块的人居品质还不够纯粹，邻近宗地仍有部分自建房尚未拆除，而茶店子客运站较大的人流量，也会对居住质量产生一定影响。
02
64亩宗地位置示意图
宗地位置：金泉街道互助社区2、8组
净用地面积：64.0573亩
用地性质：纯住宅用地
容积率：2
起拍楼面地价：11800元/?
拍卖时间：2023年11月15日
△金周路TOD规划意境图
该宗地处于金周路TOD规划范围内。按照金牛区产业发展“十四五”规划“一区三园多点”的工业布局，金周路TOD所在片区为金牛区重点发展的工业总部经济聚集区。区域内定位为“轨畔城心 乐活绿里”，主要发展电子信息、生物医药等主导产业。
目前已落地康弘药业、禾正制药、赛德特、三环集团、三泰魔方、中国西部国际珠宝中心、盛大国际、海蓝天元、国宾总部基地和现代都市工业港等重点项目。此前小全全曾对金周路TOD进行过分析，详情可见《金周路TOD整体打造提速，为国宾板块锦上添花》。
该宗地位于金禧二路西侧，周边有三环路、蜀西路、金牛大道、西华大道等城市干道。
△宗地实拍图
从现场来看，宗地地势平坦无显著高差，目前地块内部已拆迁完毕，有少量建筑残渣和杂草，外部已实施打围。地块设计规划对建筑高度有所限制，即住宅建筑高度不大于80米。
△宗地西北侧道路实拍图
△宗地西南侧规划道路实拍图
△宗地东北侧道路实拍图
目前，宗地西北、靠近电建交投国宾江山一侧的道路已经打通，而西南侧规划道路还未开始施工，东北侧的道路目前还是“断头路”，整体上交通设施还有待完善。
△金周路地铁站实拍图
该宗地距离地铁2号线金周路站步行距离约900米。根据规划，金周路站是2号线与9号线的换乘站。目前9号线二期已纳入成都地铁五期规划，作为成都第二条地铁环线，9号线将连通成都“5+1”区域。此外，区域内还有规划的地铁12号线，待9号线与12号线建成运营后，片区日常通勤将更加便捷。
△中海国际购物公园实拍图
再看宗地的公服配套。商业配套上，周边有中海国际购物公园、爱琴海购物广场，此外北京城建龙樾熙城、东原亲亲里等项目底商也能满足日常生活所需。
△教育配套实拍图
教育资源方面，包括了成都第四幼儿园文创园区、成都市第十六幼儿园芙蓉分园、茶店子小学金禧分校、成都外国语学校附属小学（中海校区）等学校，满足全年龄段教育需求。
△建设中的幼儿园项目
小全全还注意到，在紧邻64亩宗地的西南侧，正在修建金水二街幼儿园项目，将进一步补充该区域的教育资源配套。
△两河城市森林公园实拍图
生态资源方面，宗地周边有中海体育公园、两河城市森林公园、金泉运动公园等多个优质生态资源配套，也是居民茶余饭后、日常休闲的好去处。
医疗资源上则较为欠缺，除怡宁医院这一小型医院外，无其他医院配套。不过金周路TOD目前已规划了一所医院，距离地块直线距离约200米，将在医疗上进行有利补充。
03
△2023年天府艺术公园片区土地成交情况
据投资云地图数据，2023年金牛区天府艺术片区共成交5宗土地，其中4宗涉宅用地中就有3宗溢价成交。7月19日成交的保利22亩地块起拍楼面价11900元/?，成交楼面价12800元/?，溢价率8%；8月15日成交的华侨城57亩地块起拍楼面价11700元/?，成交楼面价13400元/?，熔断成交；10月26日成交的电建92亩地块起拍楼面价11800/?，成交楼面价13500/?，同样熔断成交，充分体现了区域的土地市场热度。
△近三年天府艺术公园片区土地成交情况
而在近三年，区域已累计成交10余宗涉宅用地，土地市场非常活跃。万科、人居、龙湖、交投、电建和四川鼎能等开发企业相继入驻，呈现了城投置地·国宾?园、国宾上林栖、人居鎏林语、鼎能国宾天韵、交投电建国宾江山、龙湖香港置地瑰云里等项目。
在住宅市场，片区周边已有多个成熟居住小区，也有多个在售新房项目，区域新房选择面较大。新房项目多为小高层建筑，主打改善，户型面积段在80-282?之间，价格在2.25万-3.76万元/?。周边二手房项目以小高层、高层刚需盘为主，户型面积段较小，改善置业需求强烈。
具体来看，其中49亩宗地可以对比8月24日成都城投竞得的58亩宗地。该宗地以起始楼面底价18600元/?成交，清水限价36000元/?。两块宗地虽均在金牛宾馆以及天府艺术公园的辐射范围内，但58亩土地相较于49亩土地明显人居氛围更纯粹，土地属性也更好。49亩土地的起始楼面价仅为11950元/?，人居环境走向更纯粹高端的抗性较多。
64亩宗地容积率2.0，起拍楼面地价11800元/?，与一路之隔熔断成交的电建92亩地块、华侨城57亩地块，在地块属性及起拍楼面地价上都没有较大差异。而在区域现有存量新房项目的产品价格下，以及华侨城57亩地块所限定的清水住宅价格28000元/?，基本锁定了金周路TOD范围未来两年内的价格空间。房企在保障利润空间的前提下，拿地价格也有着较大的举牌空间。
总而言之，随着天府艺术公园片区道路、学校等公服建设加快推进，将有力促进该地区城市界面更新和公服配套快速落地。同时，土地出让节奏加快，连片成规模开发，也将带动片区的宜居属性。对天府艺术公园片区未来规划发展有信心的房企，不妨重点关注这两宗出让土地。
