王韶 广东省房地产行业协会会长
谢宇晗 合富辉煌集团副总经理兼合富研究院院长
徐建平 广州中地行投资咨询有限公司董事长
张大伟 中原地产首席分析师
严跃进 易居研究院研究总监
张波 58安居客研究院院长
肖文晓 克而瑞广佛区域首席分析师
何倩茹 美联物业全国研究中心总监
张宏伟 镜鉴咨询创始人
赖国强 纵横百富企业管理(深圳)集团有限公司创始人
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，对住房信贷政策作出安排。通知明确，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
首付款降至最低20%
此次调整的一大重点是首付款比例。根据《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市。
调整之后，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。而此前，限购城市首套房的首付款比例为30%，二套房为40%。这意味着以500万元的房价计算，若是首套房，首付款比例由原来的150万元降低至100万元；若是二套房，首付款比例由原来的200万元降低至150万元。
除了降低首付款，此次还调整了利率。将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。
中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人表示，各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，此举对于房地产市场的影响主要在改善需求，特别是二套房改善需求房贷利率有望降低。
100万房贷30年月供最多降840元
除了首付款，市场呼声最大的是降低存量房房贷利率。此次两部门联合发文，给出了具体指引。
首先，对符合条件的范围进行明确——2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。
其次，对办理方式进行了明确——自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。
最后，对调整方式进行明确——既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。
通知要求，新发放贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
对于为何要降低存量首套住房贷款利率，上述两部门负责人表示，存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。
张大伟表示，简单计算，大部分存量房贷发生时最低下限是4.65，购房者基本是按照6左右购房，也就是100万30年，可以月供从5995元每月降低到5156元左右，下调840元左右。
易居研究院研究总监严跃进表示，此次政策非常重大，是历史上非常罕见的具有极大创新的政策。他表示，房贷政策源于1998年住房制度改革前后，随着商品房市场和预售制度的发展而不断创新，但从来没有“中途调整存量房贷利率”一说。所以此次房贷政策具有历史突破性，和提前还贷数量增加、月供压力较大等有关。这也是当前特殊历史时期减轻购房者和群众的非常重磅政策。此外，此次政策明确了降低的下限，即可以做到和所在城市最低的利率。所以后续购房者要积极关注目前主流的房贷操作。预计9月上旬一些银行会陆续推出新的房贷合同，相关购房者要注意此次政策，科学筹划，积极降低每月的还贷额。
中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人就政策调整答记者问:
哪些存量首套住房贷款可以申请降低利率?如何申请?
中国人民银行、金融监管总局8月31日联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。有关负责同志就政策调整回答了记者提问。
问:差别化住房信贷政策调整优化的背景是什么?
答:7月24日中央政治局会议明确，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。7月31日国务院常务会议提出，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。
为贯彻落实党中央、国务院决策部署，中国人民银行、金融监管总局发布通知，对现行差别化住房信贷政策进行了调整优化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。
问:此次差别化住房信贷政策调整优化的重点是什么?
答:一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。
二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。
各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
问:为什么要降低存量首套住房贷款利率?
答:近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。为更好适应上述新形势，中国人民银行、金融监管总局明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。
问:哪些存量首套住房贷款可以申请降低利率?如何申请?
答:符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。
对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。新发放贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
中国人民银行、金融监管总局将密切关注市场动态，引导银行与客户遵循市场化、法治化原则进行自主协商，有序降低存量住房贷款利率，维护好市场竞争秩序。
两天内广东多地宣布实施“认房不认贷”，十名专家解读趋势
楼市会否迎“金九银十”?专家:新政或带来一波行情
8月30日、31日，广州、深圳、东莞、中山、惠州等城市相继出台“认房不认贷”政策。与此同时，广东还出台文件，提出要合理确定经纪服务收费，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，鼓励按成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，并引导由交易双方共同承担经纪服务费用。
南都湾财社记者专访北上广深的十名资深房地产人士，对国内楼市趋势进行解读。
在大部分专家看来，接下来“金九银十”有望出现，当前或是楼市周期的市场底部。有业界人士认为，预计明年、后年市场将会出现逐渐上行周期。
专家解读“认房不认贷”
王韶 广东省房地产行业协会会长
在广东，高品质住宅需求依然大
当前，房地产行业正在经历前所未有的深度变革。预期降低、需求不足、销售不畅、房价下滑、回款困难、投资减弱，“活下去”已不再是一句口号，而是成为众多房企奋斗的目标。
如今，中国房地产底层逻辑发生根本性变化，行业规模基本见顶，房地产业高速发展时代已结束，政策宽松优化难显昔日辉煌，但并不意味房地产没有市场。任何时代，房地产都是重大民生，任何时候都有重大需求，只要国内外社会经济和政治能保持良性稳定，我们都应对行业未来充满信心。透析广东人口和住房结构，高品质住宅需求依然巨大、产城整合前景广阔。
谢宇晗 合富辉煌集团副总经理兼合富研究院院长
“市场底部”或在第三季度确认
目前影响置业决策信心的主要因素有几点:一个是宏观经济能否持续显性复苏；再是已经暴露的房地产债务风险是否出现有效的化解，它与家庭置业决策息息相关，是楼市“消息树”；还有就是当下的“因城施策”虽然具有优化救市的灵活性，但也有可能忽略市场长效机制的系统性。
广州这阶段的“市场底部”有可能在3季度得到确认，市场预期趋向改善，整体成交水平有望摆脱7月中旬以来10万平方米每周的“超跌状态”，修复至2022年以来70万平方米每月的正常状态。四季度随传统旺季来临，成交水平有望进一步提高。全年成交量较去年增加10%～15%左右。
徐建平 广州中地行投资咨询有限公司董事长
利好政策加持，楼市或明显回暖
今年房地产政策，主要以支持刚性和改善性住房需求为基调，进一步释放楼市购买力。
根据统计局最新数据，1-7月全国商品房销售面积和销售额分别同比下降6.5%和1.5%，销售去化压力依然较大。
8月以来，北上广深一线城市表态正研究相关政策支持房地产市场。“认房不认贷”落地，有了利好政策加持，广州“金九银十”或四季度成交有望上扬，后续楼市表现或明显回暖。
张大伟 中原地产首席分析师
一线城市预计不会全面实施
房地产市场在历经十几年快速发展后，与经济增速的换档期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期“三期叠加”相对应，特别是经济转型期，购房者信心不足，很多房企爆雷影响了购房者的安全感，很多宽松政策对于市场的作用低于预期。
广州落地“认房不认贷”，对于市场改善需求有较大影响，也让市场更期待其他一线城市的落地政策，特别是北京上海。相比北京上海深圳，广州此前执行较宽松的二套房政策——“无房且贷款已结清40%；有房且贷款已结清50%；贷款未结清70%”。
广州深圳取消“认房不认贷”以后，北上会不会全面跟进?“认房不认贷”在一线城市预计不会全面实施，但很可能会在北京的房山、上海的临港等偏远区域试点。
严跃进 易居研究院研究总监
“金九银十”预计有一波明显行情
“供求关系的重大变化”是当前房地产业最重要的判断。当前市场运行中，新房月度交易量跌幅扩大，二手房也开始由正转负，一季度好态势完全被侵蚀。市场有需求，但是流通节点被堵住。一线城市若在降低首付、降低房贷利率、调整认房又认贷政策上有相应动作，都可以比较明显地降低购房成本。
当前各种利好政策不断出台，不断降低首付比例、房贷利率以及购房的一些资格等。
同时，当前市场的预期也在积极调整，于房地产市场的信心正在逐渐恢复。预计在接下来的“金九银十”，会有一波较明显的行情，房地产市场会朝着比较好的一个态势进行。
张波 58安居客研究院院长
一线城市的全面复苏趋势开启
从广州政策的执行层面来看，政策落地尺度较大，完全“不认贷”，并且在本地“认房”。政策落地后预计对市场的推动作用力度会较大，市场短期内复苏的概率大大增强，同时会先推动二手房交易量出现较大幅度增长，并再传导到新房市场。
广州的政策率先落地为其他一线城市起到了一定示范作用，预计全国全面落地“认房不认贷”已进入倒计时，从执行的力度来看预计也将和广州保持一致，一线城市的全面复苏趋势即将开启。
肖文晓 克而瑞广佛区域首席分析师
全国或大范围落地“认房不认贷”
广州落实首套房贷款“认房不用认贷”，有望打破购房者的观望气氛，预计接下来广州楼市“金九银十”的人气和成交都会有所回升。
按照今年1-7月广州一手房套均总价大约410万、二手房套均总价大约320万计算，新政执行后该类人群至少可以少付一成首付，总金额至少少30万-40万元。按照贷款100万元30年商业贷款计算，目前首套住房利率是4.2%，而二套住房利率是4.8%，如果按照首套执行房贷利率，每月也可以节省357元月供。
“认房不用认贷”在广州主要利好三类人群，刚需客、置换客和外地客。广深“认房不用认贷”政策，将会成为风向标，接下来全国大范围落地该政策的可能性很大。
何倩茹 美联物业全国研究中心总监
从三季度末开始，市场会有所好转
广州只是一个开始，相信随后将有更多的城市会跟进。
不只个人住房贷款“认房不用认贷”，降低首套住房首付比例和贷款利率，改善性住房换购税费减免等政策措施均有机会出台。对于当前市场而言，虽然距离楼市预期的恢复仍有一定差距，但通过近期各项会议及监管层的表态，市场对于政策的调整已逐步形成一致性预期，相信从三季度末开始，市场将会有所好转。
张宏伟 镜鉴咨询创始人
7、8月份是这轮楼市小周期的市场底部
市场再差也不能比现在更差了。今年7、8月份，是这一轮楼市小周期里面的一个市场底部。预计在政策持续出台刺激之后，9、10月份，会有十几个城市的成交量会起来，到了年底，新房要冲业绩，二手房也能带动一些。
当然，整体楼市节奏不会有特别大的复苏，市场真正意义上的好转有可能是在明年下半年。明年、后年这两年市场将会是一个逐渐的上行周期。行业内，此前都预期8月底9月初一线城市会落地具体的鼓励楼市需求的救市措施。若四个一线城市都落实“认房不认贷”政策，将大大降低改善型购房者的首付资金压力。预计未来1-2个月，将会是各城市一城一策楼市政策出台的密集期。
赖国强 纵横百富企业管理(深圳)集团有限公司创始人
买房观念变了，以前求升值，现在求稳
如今的房地产市场更关注的是房子的增值服务，更看重运营的赛道。房地产大环境变了以后，置业首选北上广深，还有广深辐射的大湾区，其次是成都等人口密集的城市。
广州是一个泡沫比较少的大城市，如今整体感觉整个市场已经到底了，触底往上的感觉也有了。在如今买房观念也需要改变了，以前求升值，现在求稳，抗通胀。本人倾向于以一线城市核心地段的房产为主，抗跌能力强，虽然可能未来房价升值不怎么样，但是同样的城市，不同地段的物业分化也会很严重。
整合:易福红
采写:南都·湾财社记者 邱永芬 南方日报记者 张子俊
南方+记者 陈颖 黎华联 张艳 唐柳雯
综合新华社 央视 南方日报等
