21日央行降息，22日起北上广深住房公积金贷款利率下调。降息被视为给疲软的房地产市场注入了一剂“强心针”，然而也有专家认为，我国楼市正经历“过山车”后的平稳期，降息的刺激对于已经趋于理性的市场而言效果也许有限。
这些天来，楼市各主体对降息的反应如何？楼市后市将如何演进?
分化：北京上海看房量上涨80%，二三四线城市相对平静
北京市南二环附近的链家地产门店这个周末迎来了一波看房小高峰。一位店员告诉记者:“八九月份每天顶多三五个人来看房，有的客户经理一个月零业务量。这两天人一下多了起来，周日就带7拨人看过房。”
降息后，中原地产随即对全国近40个城市的看房量进行跟踪，数据显示，主要城市看房咨询量比上周均上涨50%以上，其中北京、上海的客户看房量上涨八成以上。记者走访也发现，个别一线城市上周末的新开盘报价比之前有小幅提高，显示出楼市试探上扬的趋势，而在这些城市的黄金地段，部分二手房业主也表现出提价意向。
相比于北上广深等一线城市，多数二三线城市的楼市相对平淡。例如，记者随机走访了西安市几家售楼部，销售人员反映成交量并没有明显上升，除了临近年底的淡季因素外，许多消费者仍持观望态度。
“对消费者的购房欲望真正起作用的是楼盘的降价幅度，楼市目前去库存速度较慢，原因就在于降价幅度不足。”西安万人购房团组织者、地产评论人李连源说，“对于库存量偏大、消化库存任务较重的城市，消费者的选择空间比较大，观望态度也稍显浓厚。”
事实上，房地产在经历了一轮高速增长的黄金期后，正逐渐走向平稳，这既是对前期透支购买力后的“修复”，也来自于购房者理性预期的形成。因此，观察者看到，从央行“930”房贷新政到本次降息，更多的是一二线城市改善型需求入市节奏加快，但首套房刚性需求仍被压抑。
“降息带来的优惠幅度和撬动的需求范围均较为有限，市场短期内大幅反弹的概率也较低。”链家地产市场研究部研究员张旭说。
房企“钱袋子”不会明显宽松，结束“紧日子”预期过于乐观
“钱紧”是贯穿整个2014年楼市的关键词之一，楼市不景气加上信贷收紧使得不少房企不得不停下扩张步伐。
从目前已公开10月份销售数据的二十多家房企来看，2014年前10月的销售目标完成率平均值仅为74.2%，而去年同期的数字则是88.3%。房企资金链紧张也是业内的共识。
一些开发商将降息的举动理解为政策转向，继“限购”“限贷”松绑后市场观望的气氛会缓解，多数开发商认为入市的购房者数量会有增加的趋势。但也有一些开发商有不同看法。武汉某大型房企副总姚泽伟说，对于房企而言，此次降息并不会令企业资金面明显宽松。“资金面紧张的局面年底之前不大可能改变。”
中南财经政法大学房地产研究所所长张东教授认为，下调贷款利率对大型开发商来说是利好消息，信誉良好的开发商将有更多融资渠道。但是在开发贷款紧俏的背景下，大多数中小房企融资成本或不降反升。
西安一家大型地产公司副总经理袁振涛认为，降息短时间内不会缓解开发商资金链短缺的局面。“除了各家银行出台相关细则需要时间外，目前各家银行收紧银根的时间节点也是关键因素。”袁振涛说，年底都是“钱紧”的时候，目前西安许多房企资金链都比较紧绷，表现在往年都是12月份才开始促销，但是今年从9月份就开始，最终还是为了回笼资金。
宇博智业市场研究中心分析师认为，美国第三轮量化宽松的退出必然会导致美元走强，而国际热钱流出中国后，也会加剧房企“钱荒”的窘境，房地产会加快进入“白银时代”。
“特别是一些中小房企比较困难，部分房企融资成本高达20%，跑路现象有所增多。”袁振涛说。
是“昙花一现”还是“回暖转折点”？
今年以来，房地产市场持续较为低迷，直到央行“930”贷款政策调整才出现了一波“小阳春”。一些专家认为，当前房价仍然位于“过冷”区间，在未来一段时间内，会逐渐转入“偏冷”区间，同时，也不能过于乐观。
国家统计局数据显示，今年前10月，全国商品房销售面积同比下降7.8%，销售下滑、住宅新开工面积回落，均反映出开发商对后市的判断并不乐观。
陕西省房地产研究会会长王圣学认为，由于房企库存压力仍较大，在高库存以及年底销售业绩压力等因素影响下，四季度房企仍以去库存为主，大跌大涨的情况都不太可能出现。
库存高企依旧是许多二、三线城市楼市面临的突出压力。“降息对楼市的影响肯定是积极的，对改善型刚需是较大利好，但是不代表楼市已经全面筑底，因为经济下行趋势明显。”莱茵置业总裁陶椿说。
然而，也有分析人士指出，由于土地“面粉”和房价“面包”的传导效应稍显滞后，因此近期土地市场的成交情况对未来一两年甚至更长时间的房价走势影响较大。
例如，降息后首个工作日，广州白云区华南快速路红云涂料化工厂地块拍出今年总价新地王，而据统计，进入11月，北京今年的土地出让金收入已超过去年，据预测今年全年破2000亿元应无悬念；上海11月份还将迎来更多土地出让，全年出让金总额有望达到1700亿元；截至目前，深圳“收成”也已超过了去年全年。
“随着土地市场回暖，库存减少，如果市场成交量能够快速提振，也不排除今年末或明年初出现房价环比止跌的情况。”上海易居地产研究院研究员严跃进说。（“新华视点”记者刘敏、徐海波、石志勇、王政）
相关报道：“托市”还是“扰市”？多地出台购房补贴引争议
在近日举行的沈阳冬季房交会期间，沈阳市政府出台的购房补贴政策引起广泛关注和争议。据记者了解，除辽宁沈阳外，江西、浙江、山东、安徽等20多个城市在取消楼市“限购令”后，先后出台了购房补贴、契税补贴等一系列提振当地房地产市场的措施。
限购退市，补贴出手
继今年6月呼和浩特率先取消限购后，绝大多数限购城市已跟进解禁。针对楼市新变化，一些地方又频出新招，改“限市”为“托市”。据记者梳理，地方政府购房补贴方式主要有三种：
调整普通住宅标准。近期，北京、上海等城市相继调整了普通住宅标准。同策咨询研究部总监张宏伟认为，调整普通住宅标准后，契税优惠惠及面扩大，更多的刚需及改善购房群体将少缴纳税费，并获得贷款优惠利率。以上海内外环之间一套总价为260万元的房源为例，调整前总价超过200万元的住宅属于非普通住宅，契税标准为3％，即7.8万元；调整之后，其总价低于310万元属于普通住宅，税率将按1.5％缴纳，购房者仅需交税3.9万元。
政府直接给予契税优惠或减免。即通过对特定产品类型楼盘，如精装修、绿色建筑项目、90平方米以下户型等的成交给予契税减免优惠。例如，安徽宿州出台政策，从10月17日至11月20日，对个人购买新建商品住房或二手房缴纳契税的，该市财政按所缴纳契税额的100％给予住房补贴。山东潍坊10月19日宣布，个人购买90平方米以下且属首套房者，政府给予其契税100％补贴；90平方米以上、144平方米以下的，或者用于创业的300平方米以下商业、办公用房，契税予以50％补贴。江西则发文通知，各地可对二手房交易契税、营业税给予适当补贴等。
政府直接发放货币补贴。如沈阳在冬季房交会期间，特别为购房者提供货币补贴：90平方米以下每平补30元，90－144平方米每平补贴50元，144平方米以上的每平补150元。江西有关部门也发文通知，除基本解除限购外，各地可对交易契税、营业税适当补贴。
行政“托市”引发公平质疑
近年来一些地方政府对楼市的干预不少，初衷均是为避免市场大起大落，但一系列行政化举措却引发对公平性的质疑。
人为影响市场预期。由于行政之手伸得过长，消费判断往往与市场走向相悖，出现“宁愿买涨不愿买跌”的怪圈。一些接受采访的市民表示，“政府救市”表明房价处于下行空间，将继续观望。业内人士也反映，政府行为让他们研判后市面临不确定因素。
财政补贴、免税有失公允。“那些购房者并非住房保障对象，凭啥拿纳税人的钱来帮他们买房？”沈阳李先生对财政补贴买房直呼不解。而对于沈阳大户型补得多、中小户型补得少的购房补贴政策，更有人质疑其“济富力度大，济贫力度小”。网友议论，政府出台政策时应该约束好权力边界，不能顾此失彼，“乱作为”。
有为特定对象牟利之嫌。今年5月，媒体披露杭州要求商品住宅售价应与备案价一致，一旦降幅超过15％就需重新申报备案，被解读为杭州对房价的“限降令”。
楼市去行政化路有多远
一些业内人士和专家接受记者采访时表示，“托市”手段亦应一分为二地看待。如对调整普通住宅标准和契税优惠的做法普遍表示赞同，认为其是顺应市场变化、让利于民的举措。
以上海为例，普通住宅标准调整后，全市普通住宅比例扩增至88.9％。搜房网分析师李宗洲表示，普宅调整是顺应市场的必然趋势。“随着近两年房价上涨，原先的普通房标准已不适用，适时调整普通住房标准十分必要。本轮普通住宅标准认定进一步降低后，中低端购房者在税收方面的负担有所减少，对于刚性购房者而言是个利好消息，预计将有10％以上的住宅交易因此受益。”
而直接用地方财政对购房者进行货币补贴做法却值得商榷。专家认为，这是地方政府对微观经济的一种直接干预。财政部财政科学研究所税收政策研究室资深研究员梁季表示，公共财政对弱势群体可以通过转移支付进行补贴，用财政资金来补贴非固定对象购房者，显然是不规范的，有失公平性。
梁季表示，公共财政可以通过转移支付对住房困难群体进行补贴，但是用财政资金来补贴商品房购房者，显然不规范，有失公平性。随意对税费减免缓，也会对微观经济运行造成直接干预。
政府对楼市伸出行政之手，显然并非治本之策。专家建议，政府每出台一项公共政策时，应该约束好权力边界，不能顾此失彼，显失公平“乱作为”。地方政府应在完善多层次住房保障体系同时，如何尽量减少对市场的行政干预，积极促进城镇化和房地产业转型，摆脱过度依赖土地财政，重构稳增长惠民生发展新路。
住房城乡建设部有关负责人近日也表示，楼市要去行政化，近期应借市场调整机遇，把一些行政色彩比较浓的干预措施尽可能剔除。（记者 石庆伟 汪伟 郑均天）
