从8月底截至目前，40余天，我国房地产市场上演了轰轰烈烈的政策大松绑，执行“认房不认贷”、取消限购限售、首付和房贷利率下调、限价开始松动……政策松绑的频率和力度，都堪称史上之最。
在一系列政策“组合拳”之下，过去几十天，我国楼市交易量有哪些变化？购房者预期是否改变？未来成交走势如何？政策工具还有哪些可用？
“认房不认贷”政策落地后，多个热点城市售楼处的到访量明显增加。图为北京市房山区一项目。资料图片
从情绪高涨到回归平静
北京落地“认房不认贷”后不到一周，小杨就决定卖掉手里的两套小户型，进而在东城区买学区房。而在政策出台之前，小杨的计划是装修所居住的房子，已经咨询了装修公司，给出了设计方案。
“没想到政策变化这么快，之前受制于二套房首付比例较高，换房计划难以推进。如今‘认房不认贷’，我们有机会置换了。”小杨说。
小杨是一个做事果断的人，他利用周末两天时间看了东城区近20套房源，并在此后两天就跟业主签订了房屋买卖合同，“是一套小两居，户型方正，附近的学校挺好的。”小杨如是说。
这是新政之下北京9月初楼市交易的缩影——需求涌动，购房者迅速决策、快速成交。
8月底9月初，四个一线城市“认房不认贷”落地，从执行层面拉开了这一轮楼市政策松绑的大幕。刺激政策之下，部分城市楼市反馈非常迅速，政策出台初期，新房售楼处到访量、二手房客户带看量均大幅增多，住房交易量也明显增长。
以北京为例，新政后一周的成交量超过之前一个月的成交量；上海“认房不认贷”新政出台那一周，新房成交环比增幅过百；深圳新政后的首个周末，不少二手房中介门店带看量上涨超过50%。
不过，随着前期积压需求的释放，楼市热度也逐渐消退。一位销售一线的楼盘营销负责人表示，政策热度持续了两周左右，销量又回到了新政之前。
以深圳为例，据深圳市房地产中介行业协会统计，继9月4日-10日全市二手房周交易量环比增长26%后，9月18日-24日周交易量环比小幅下降0.4%。
“金九”已来，一线城市表现亮眼
整体来看，新政之下，一线城市以及热点二线城市还是迎来了“金九”。
据中指研究院初步统计，9月份，重点100城新房成交面积环比增长约14%，同比下降约20%。二手房方面，重点11城二手房市场9月在政策带动及低基数下成交套数同比转增，9月前四周（8.28-9.24），重点11城二手房成交套数环比增长7.8%，同比增长25.6%。
价格方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，9月份，百城新建住宅平均价格为16184元/平方米，环比由跌转涨，涨幅为0.05%，同比跌幅收窄至0.10%。
值得关注的是，此轮楼市复苏过程中，不同能级的城市表现不同。利好政策对于核心一二线城市带动效果较大；而对政策环境早已较为宽松的二线及三四线城市，带动效果较弱。
中指研究院数据显示，9月一线城市新建商品住宅销售面积环比增长约30%，而二线、三四线代表城市的销售面积环比增长在10%左右。
镜鉴咨询创始人张宏伟认为，9月份，一线城市中，上海、北京表现好于广州，深圳表现一般；一线城市核心区和近郊远郊分化。“强二线”城市中，成都表现最好，其次是南京、苏州，而武汉和重庆仍然有去库存压力，杭州有待亚运会后再观察政策落地效果。另外，三四线城市已是“政策底”和“市场底”的“双底”，仍无明显起色，仅长三角大湾区部分强三线城市交易量有好转。
“银十”已开场，持续性待观察
随着中秋、国庆“双节”楼市成交数据的出炉，也宣告“银十”销售节点的开场。
根据中指研究院，“双节”期间，各地楼市表现不一。其中，上海、广州在楼盘供应端带动下市场情绪回升；北京、深圳、成都、杭州楼市表现相对平稳；武汉、苏州、天津等地在房交会、新政显效下，市场活跃度得到提升，但其持续性仍需观察，短期内市场依然有压力。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，当前部分核心城市楼市活跃度有所回升，政策效果初显。短期来看，预计核心一二线城市市场活跃度提升仍将持续一段时间，整体优于普通二线及三四线城市。一方面，核心一二线城市人口规模、居民购买力等基本面更强，对住房需求的支撑度高；另一方面，政策仍有优化空间、二手房活跃度提升、房价预期趋稳等因素，也将对核心城市的房地产市场形成有利带动。
陈文静预计，四季度在政策优化带动下，市场销售整体将呈现降幅收窄态势，但市场全面恢复可能需要更长时间，修复过程相对温和。若短期政策优化到位，同时超大特大城市城中村改造系列措施快速落地，预计2024年上半年市场将迎来筑底。
“四限”取消，政策工具还有哪些可用？
从今年8月底开始，房地产政策进入密集发布期，尤其是以限贷、限购、限售、限价等“四限”为主的政策在各地逐步解除与退出。
中原地产研究院统计数据显示，9月全月，累计各地发布房地产调控政策高达175次。中原地产首席分析师张大伟说：“9月是全国房地产历史出台政策次数最多的一个月。”
此轮政策最大的特点是，“四限”在核心二线城市的取消以及一线城市也开始出现松动。
克而瑞统计显示，7月份38个城市发布宽松政策，涉及“四限”调整的比例不到10%，而9月份前26天就有83城松绑调控，其中约六成政策为“四限”松绑。
9月份，核心城市迎来双限解禁潮，南京、合肥、济南、青岛等12个二线城市全面取消限购政策，广州、天津、西安、厦门、苏州、成都等城市收窄限购区域，苏州、成都放松面积段限购。此外，福州、合肥等8城全面解除限售。
在限贷取消方面，根据中指研究院监测，9月1日-9月27日，全国已有超50个省市执行首套房“认房不认贷”政策。在新房限价方面，合肥、成都也开始出现松动。此外，多地按照央行政策，下调首付比例、二套房贷利率、存量房贷利率。
陈文静认为，当前政策放松力度已大于2014-2015年，各地在房地产市场过热时期出台的限制性政策逐渐放开，也是在“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”下的必然选择。
展望未来，政策调整还有哪些空间？克而瑞研究机构分析称，9月以来已有十余个核心城市取消限购，剩余尚未发布新政的二线城市如杭州等，未来均有望大幅放宽甚至取消限购。北上深等一线城市或将紧随广州调整限购，但全面解除的可能性不大，大概率限于局部调整，比如远郊区域购房社保年限要求、非户籍单身购房限制等。
在限贷方面，克而瑞分析，限贷政策进一步宽松、套数认定等方面政策尤有余量。套数认定上，比如放宽多孩家庭群体套数认定标准，二孩家庭购买第二套按首套计，甚至有可能放宽至不论是否有贷款记录、是否无房都能放贷。
新京报2023年10月10日产经周刊《楼市新政40天》。
新京报记者段文平
