华泰证券发布研报称，24Q1销售市场延续着去年以来的弱复苏行情，但在部分城市，二手房的影响力正逐渐增强，二手房短期对新房仍存在一定的替代作用。后续可重点跟踪以深圳为代表的核心城市二手房成交量释放的程度和持续性，以及是否能够推动房价进一步企稳。
华泰证券指出，24Q1，一二手房销售同比均有所下降，主要在于市场景气依然较为低迷，同时去年一季度基数较高所致。结构上，二手房由于降价后性价比凸显，成交跌幅小于新房，占总成交面积的比重较2023年进一步提升。产品端，一二手房市场对于改善型产品的需求持续提升。价格端，新房价格同环比均有所调整，但部分城市的新房价格在政策放松以及改善项目入市的带动下迎来上涨，而二手房则“以价换量”迹象普遍，价格表现总体弱于新房。
华泰证券主要观点如下：
销售：整体需求有所下降,二手房逐渐占据主导地位
24Q1，全国商品房销售金额/销售面积分别累计同比-27.6%/-19.4%，降幅较23年分别走阔21.1/10.9个百分点;60城新房成交面积同比-45.92%，60城中新房成交面积同比为正的城市有2个，较2023全年减少23个。二手房方面，24Q1，21城二手房成交面积同比-15%，跌幅小于新房，虽成交面积因高基数效应同比有所下降，但其绝对值仅次于21年和23年同期水平。此外，样本19城(可同时跟踪一二手房成交数据的城市)的二手房成交面积占总成交面积的比重达61%，较2023全年提升9pct。我们认为，二手房的“以价换量”可能是导致其成交占比提升的关键。
库存：新房去化周期拉长，二手房库存增速放缓
截至24年3月末，克而瑞80城新房库存面积4.88亿平米，较2023年末下降0.9%，略有下滑;平均去化周期24.4个月，较2023年末延长3.2个月。分城市能级看，一线/二线/三线城市截至24年3月末的库存较2023年末分别-0.72%/-1.05%/-0.74%;去化周期为18.5/21.8/31.1个月，较2023年末分别+1.5/+2.8/+4.8个月。二手房库存方面，样本18城截至24年3月末的二手房库存量较2023年末上升1.97%，略微上升。18城中，除重庆、成都、天津、武汉外，其余14个城市截至24年3月末的二手房挂牌量均较2023年末有所下降，显示大部分城市的二手房库存压力有所减轻。
房价：整体处于筑底阶段，二手房表现弱于新房
2024年3月，70城新建/二手商品住宅价格同比-2.7%/-5.9%，降幅均较2023年12月走阔1.8pct，同比已连续24/26个月下降，新房和二手房价格目前均处于筑底阶段，而二手房价格跌幅大于新房。新房方面，能够看到边际改善的一面：根据中指院的统计，受改善型楼盘入市的影响，部分城市2024Q1房价逆势增长，带动中指院百城新建住宅价格迎来结构性上涨，环比累计上涨0.56%。二手房价格则整体仍未企稳，3月的贝壳50城二手房价格指数为87.5，同比-15.3%，降幅较2023年12月同比走阔4.5pct，显示目前“以价换量”的情况较为普遍。
风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。
