2023年已接近尾声，今年的西安楼市和全国市场一样，正在经历一个深度调整的过程，在此过程中，土地、市场和明年发展趋势都可以用“领先”来概括。
土拍市场：上半年成交量喜提全国第一 全年供应、成交双领先
今年，全国土拍市场可以用“惨淡”来形容，但是西安的土拍市场却在今年喜提“全国第一”“摇号”等热搜。
从克而瑞统计数据来看，供应方面，2023年1-11月，西安共推出132宗住宅用地，规划建面共计1657.8万㎡，同比下降18.99%;50宗商办用地，规划建面共计385.18万㎡，同比下降48.97%。成交方面，西安共成交99宗住宅用地，总规划建筑面积共计1334万㎡，同比下滑9.12%，成交楼面价5752元/㎡，同比上涨6.93%。需要注意的是，土地供应在最后一个月反而出现翘尾行情，据不完全统计，12月份，西安的商品住宅、商服住宅用地供应约23宗，共1824亩，建筑面积约为323.84万方。
今年上半年，西安土地成交面积创下全国第一，成交面积高达949万平方米，同比增长9%。根据克而瑞统计，上半年西安成交土地84宗，其中涉宅地块64宗，规划建筑面积803.55万平方米，同比上涨更是高达47.5%。
下半年的11月、12月份，西安土地市场的供应和成交都引发一波小高潮。11月份表现坚挺，住宅用地成交面积106.45万平方米，环比上涨2%，同比上涨64%，这是继4月集中成交后的又一峰值，创下半年新高。成交均价19271元/平方米，环比上涨3%，同比上涨14%。
12月份，西安供应的23宗地块，几乎涉及西安各个主要区域。其中，12月6日，位于高新区丝路科学城“未来之瞳”以北土地，引发多家房企“争抢”，包括招商、保利、中海、中建、中铁建、中交、中铁、越秀和龙湖等企业进行角逐，经过紧张激烈的网上竞价后，迅速达到15022元/㎡的楼面最高限价，最终按照规定，招商在第二天的摇号环节中幸运中标，拿下该优质地块。
值得注意的是，央国企已经成为今年西安土拍市场中的绝对主角。
住宅市场：全年约390批次意向登记 成交同比涨幅领先
据中指研究院西安分院监测，2023年1-11月西安商品房意向登记平台超350个项目登记(含重复登记)，超6万套房源入市。成交面积方面，西安商品住宅成交面积为810.2万㎡，商品住宅成交套数约5.5万套。从区域板块上看，高新、港务、浐灞为今年热点供求板块，成交规模占主城60%以上，其中高新累计供应207万方，其次是浐灞、港务。记者整理西安意向登记平台上12月份的项目，共有40个项目(含重复项目)进入到意向登记平台，共计6437套房源。整体来看，2023年度，西安共有约390批次意向登记。
整体成交量方面，从近两个月来看，成交面积持续上涨。中指研究院发布的10月份数据显示，10月，西安商品住宅成交面积为92.84万㎡，环比增长30.35%，同比增长85.29%;商品住宅成交套数为6820套，环比增长29.53%，同比增长90.77%;新建住宅均价12296元/㎡，环比上涨0.21%，同比上涨1.15%。
克而瑞陕西11月份发布的数据显示，11月西安住宅成交面积106.45万㎡，环比上涨2%，同比上涨64%，这也是继4月集中成交后的又一峰值，创下半年新高。而从1-11月累计情况来看，西安住宅成交面积同比涨幅14.8%，与重点监测的15个一线及新一线城市相比，涨幅第一。
截至目前，西安楼市的去化率到底如何呢?根据克而瑞陕西发布的数据显示，11月份，3成以上项目开盘去化率达到90%以上，其中国际港务区的绿城全运村、中粮奥体壹号、龙翔奥城云玺等项目都是100%去化，但是整体的去化率仍在50%以下。10月份虽推盘量增加，但是客户分流明显，开盘去化率仅42%。整体来看，截至目前，去化数据比较高的是2月份，主要还是因为当月正值春节，推盘量比较少的缘故。其余月份中，去化达到50%以上的有4月、6月、7月、8月以及9月。
明年预测：新房价稳分化加剧 二手房价格持续下跌
今年，房地产行业正在进行一个深度调整，西安也是如此，明年市场如何发展，值得期待和关注。
西安建筑科技大学建筑学院副教授马健认为，在全国楼市低迷的大环境下，西安属于表现比较好的城市之一，新房整体均价因为改善项目比重增大而小幅增长，但同时二手房呈现出量涨价跌的态势，在经济回暖乏力，消费信心不足的市场环境下，2024年这种态势可能会持续，热点板块的优质新房依然热销，而城市外围项目、二手房还会持续阴跌。
在此基础上，对于购房者，马健建议，低迷的楼市可以让购房者静下心来认真对比，买到满意的房子。买房时应重点关注项目品质、区域未来发展预期、配套、环境、交通、开发商实力等综合因素。
政策端，2023年出台的救市政策已经非常足了，但对提振市场的影响力有限，如果楼市持续下行，相信2024年会出台更加有力的救市政策。如果一系列提振经济的政策显现效果，经济复苏也会带动楼市回暖。 华商报记者 张毅 杜蒙
